괘法1区再开发事业整备计划决定及整备区域指定告示
- 사상구 괘법동 275-2번지 일원
釜山 사상구 괘法동地域で進められている『괘法1再開発事業』が2025年5月28日に整備計画が確定し、整備区域が指定されることで本格的に開始される。この事業の対象面積は11万9,124.2㎡（約3万6,035坪）で、約3,000世帯規模の大規模アパートが建設される予定です。
現在、この地域の土地所有者は約850人であり、再開発が行われると共同住宅だけでなく商業施設、宗教施設、複合文化センター、公共施設、公園などが調和して配置される計画です。これらの多様な施設が共に築かれ、地域の生活環境が改善されることが期待されています。
今回の整備計画は、第3種一般居住地域と一般商業地域が混合した地区として設定されています。容積率は基本270%に特別整備区域加点9%、さらには公共貢献インセンティブ20%を加算して最大299%まで認められます。
共同住宅用地は建蔽率が50%以下に制限され、最大高さは130mに設定されており、高層スカイラインを形成する余地があります。このような計画は地域の発展に積極的な影響を与えることが期待されています。
該当地域の開発は順調ではない状況です。괘법1区に関する投稿を何度も行ってきましたが、現在進行中の地域住宅組合との対立を避けられない状況です。このような衝突は、開発過程に悪影響を及ぼす可能性が高いです。
現在 괘법동地域では二つの委員会間に深刻な対立が発生しています。「괘법1再開発整備事業推進準備委員会」と「ササン駅 괘法동地域住宅組合推進委員会」がその主役です。地住宅推進委員会は約3年前から住宅法に基づき組合員募集を開始しましたが、その後設立された再開発推進委員会は都市整備法に基づき整備区域指定を推進しているため、対立は避けられない状況です。
最近の5月21日にはササン駅 괘法동地域住宅組合の組合員募集公告が変更され、事業の進行が続いています。このような状況は地域住民に大きな影響を及ぼしており、各委員会の立場の違いが今後の整備事業にどのような結果をもたらすか注目する必要があります。
釜山市の再開発事業で都市整備会社の副社長が過去に釜山市の都市整備部門の課長として在職していた事実が明らかになり、前官優遇の疑惑が持ち上がりました。これに関連して地住宅推進委員会は、ササン区庁が再開発側に有利な行政便宜を提供していると主張しています。
それに伴い、彼らは集会や横断幕の抗議、官公庁告発など様々な方法で抗議しています。一方、ササン区庁はすべての行政処理が公正に行われており、特定の側に有利な偏った行政はないと主張しています。このような対立は再開発事業の透明性と公正性をめぐる論争を一層際立たせています。
都市整備法により整備区域に指定された地域では地域住宅組合が新たな組合員募集を行うことができません。このため、既存の組合は解散手続きを踏む必要がある状況に置かれます。このような変化により、地住宅関係者は組合解散によって発生する法的及び金銭的損失について深い懸念を表明しています。
実際の過去の例としては、ヘウンデの中洞5区とウドン7区などが地域住宅組合との対立により整備区域指定が拒否されたり、長期間遅延したりした事例がありました。このような状況は最悪の場合、訴訟に発展する可能性も排除できません。このような問題は地域住宅組合の運営に深刻な影響を与える可能性があります。
괘法1区の再開発が整備区域に指定され、施工会社の選定及び組合設立手続きが本格的に進められる予定です。これにより3,000世帯規模のブランド大規模団地を目指す大手建設会社の競争が一層激化することが予想されます。
期待される効果としては、老朽住宅地の整備を通じて都市景観が改善され、複合的な商業及び文化機能の強化が見込まれます。また、交通インフラの向上も見込まれています。これらの変化はササン区が主要居住地として成長するための基盤となるでしょう。
地区指定が行われたので、着工及び竣工が無事に終わることを願っています。
釜山広域市告示第2025-204号
괘法1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市ササン区 괘法洞275-2番地における 괘法1 再開発事業整備区域について、「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定に従い、次の通り整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に従い、地形図を告示します。
2. 関係資料（土地利用）は「[http://www.eum.go.kr」から](http://www.eum.go.kr) 訪覧可能）であり、釜山広域市都市整備課（☎051-888-4232）及びササン区建築課（☎051-310-4494）に備えられ一般人に公開されます。
2025年5月28日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) |
| 新規 | 再開発事業 | 괘法1再開発事業整備区域 | 釜山広域市ササン区괘法洞275-2番地周辺 | 126,807.3 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 126,807.3 | 100.0 |
| | 一般商業地域 | 15,113.0 | 11.9 |
| | 第3種一般居住地域 | 111,694.3 | 88.1 |
| 都市管理計画用途地区 | 防火地区 | 15,113.0 | 11.9 |
| 計 | 126,807.3 | 100.0 | |
○ 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設）
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 |
| [宅地] | 計 | 81,111.0 | 64.0 | |
| 共同住宅用地 | 73,506.0 | 58.0 | 近隣生活施設及び業務施設 | |
| 商業施設用地1 | 2,437.0 | 1.9 | 近隣生活施設及び業務施設 | |
| 商業施設用地2 | 1,788.0 | 1.4 | 近隣生活施設及び業務施設 | |
| 宗教用地1 | 1,739.0 | 1.4 | ||
| 宗教用地2 | 1,641.0 | 1.3 | ||
| [整備基盤施設] | 計 | 45,696.3 | 36.0 | |
| 道路 | 32,352.3 | 25.5 | ||
| 駐車場 | 1,000.0 | 0.8 | ||
| 街路公園 | 5,694.0 | 4.5 | ||
| 緩衝緑地 | 3,950.0 | 3.1 | ||
| 公共施設 | 700.0 | 0.5 | 派出所 | |
| 文化施設 | 2,000.0 | 1.6 | 複合文化センター |
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 変更後 | 比率(%) | 備考 |
| 合計 | 126,807.3 | 126,807.3 | 100.0 | - |
| 一般商業地域 | 15,113.0 | 15,113.0 | 11.9 | 防火地区 |
| 第3種一般居住地域 | 111,694.3 | 111,694.3 | 88.1 | - |
○ 土地等所有者別分担金推算額及算出根拠
| 総推算額 | 総事業費推算額 | 権電子産合計推算額 | 推定比例率 |
| 1,293,283,941千ウォン | 901,329,019千ウォン | 357,629,850千ウォン | 109.6% |
算出根拠
・権電子産合計推算額 = 土地等所有者別権電子産推算額合計
・推定比例率 = (総推算額 - 総事業費推算額)/権電子産合計推算額
・土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価 - 権利額
※ 上記権電子産推算額及び開発分担金算出額等は今後管理処分計画等により変更される可能性があります。
○ 建物の主要用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区画区分 | 名称 | 面積(㎡) | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
| 괘法1再開発事業整備区域 | A-1 | 73,506.0 | 괘法洞 275-2番地周辺 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 50%以下 | 295%以下 | 130m以下 |
| A-3 | 2,000.0 | 괘法洞 537-3番地周辺 | 文化施設 | 50%以下 | 279%以下 | 20m以下 | 複合文化センター |
| A-4 | 700.0 | 괘法洞 538-10番地周辺 | 公共施設 | 50%以下 | 279%以下 | 20m以下 | 派出所 |
| A-5 | 1,641.0 | 괘法洞 244-23番地周辺 | 宗教施設 | 50%以下 | 299%以下 | 30m以下 | 宗教2 |
| B-1 | 1,788.0 | 괘法洞 264-8番地周辺 | 近隣生活施設及び業務施設 | 60%以下 | 365%以下 | 30m以下 | 商業1 |
| B-2 | 1,000.0 | 괘法洞 264-4番地周辺 | 屋外駐車場及び休憩施設 | 90%以下 | 475%以下 | 45m以下 | 駐車場 |
| B-3 | 1,739.0 | 괘法洞 266-13番地周辺 | 宗教施設 | 50%以下 | 580%以下 | 25m以下 | 宗教1 |
| C-1 | 2,437.0 | 괘法洞 833-9番地周辺 | 近隣生活施設及び業務施設 | 60%以下 | 629%以下 | 45m以下 | 商業1 |
○ 住宅の規模及び建設比率
・建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下に建設
○ 賃貸住宅建設に関する事項
・建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設
・全体賃貸住宅世帯数が30%以上または建設する住宅全体世帯数の5%以上→居住専用面積40㎡以下の賃貸住宅として建設
○ 容積率緩和基準適用
・容積率緩和
▸ 公共施設用地提供インセンティブ：20%適用
▸ インセンティブ = \[1.5×(8,926.0㎡÷81,111.0㎡)]×300% = 49.52%
※公益要素インセンティブは最大限度20%まで適用可能
・許可容積率：299%以下（270% + 9% + 20%）= 299%
・計画容積率：295%以下
※ 位置番号B-1、C-1の場合、「釜山広域市都市計画条例」第49条第4項により一般商業地域中防火地区の建築物として主要構造部と外壁が不燃構造の建築物には建蔽率80%以下が適用されます。
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-204号
タイトル
괘法1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2025-05-28
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