도시관리계획(장산역1 준주거복합 지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(안) 열람공고
- 해운대구 중동193번지 일원, 공공기여, 기부채납, DL이앤씨
해운대구 중동 193번지에 위치한 ‘장산역1 준주거복합 지구단위계획구역’이 2025년 5월 28일에 도시관리계획의 결정안이 열람공고 되면서 공개되었다. 이 계획은 도시 기능의 회복과 체계적인 복합 개발을 목표로 하고 있다.
주요 내용으로는 기존의 2종 일반주거지역의 상당 부분을 준주거지역으로 변경하여 고밀도 개발을 추진하는 것이다. 이로 인해 지역의 발전과 활성화가 기대된다. 지난해 2월에 실시된 계획은 결정되지 않고 1년 이상 지연된 바 있다. 이번 발표를 통해 지역 주민과 개발업체들의 관심이 집중될 것으로 보인다.
사업 부지는 총 17,097㎡로 구성되어 있으며, 현재는 텃밭, 주차장, 노후 주택 등이 혼합된 형태이다. 기존의 2종 일반주거지역 중 9,998㎡는 준주거지역으로, 4,286㎡는 3종 일반주거지역으로 각각 변경되었고, 남은 2,813㎡는 2종 지역으로 유지된다.
향후 계획에 따르면 이 지역에는 공동주택 외에도 공공임대주택, 공공청사, 체육시설, 상업 및 업무시설이 함께 조성될 예정이다. 이러한 변화는 지역의 주거 환경과 생활 편의성을 크게 향상시킬 것으로 기대된다.
준주거지역의 건축 기준은 건폐율 60%, 용적률 672%, 그리고 최고 높이 145m로 설정되어 있다. 이러한 기준은 지상 49층의 초고층 주상복합 건물 건설이 가능하다는 것을 나타낸다. 실제로 관련 보도에 따르면, 이 지역에 49층의 주상복합 아파트가 들어설 계획이 제안된 것으로 전해진다. 이는 해당 지역의 발전 가능성을 더욱 높여줄 것으로 기대된다.
시행사는 해운대센트럴PFV로, 디엘이앤씨의 2023년 1분기 보고서에 따르면 해운대센트럴PFV는 디엘이앤씨의 기타 특수관계자로 등록되어 있다. 이를 통해 디엘이앤씨가 시공사로 참여할 가능성이 높아 보이며, 'e편한세상' 브랜드의 적용 여부에도 많은 관심이 쏠리고 있다.
토지 매입은 대부분 완료된 상태로, 최근 실거래 자료를 통해 여러 필지가 사업 시행자 명의로 확인되고 있다. 현장에는 이미 펜스가 설치되어 있으며, 빠르면 2025년 하반기에는 지구단위계획 승인이 이루어진 후 건축 인허가와 착공이 가능할 것으로 예상된다. 이러한 진행 상황은 향후 프로젝트의 성공에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.
공공기여도 주목할 점이 많다. 시행자는 총 425억 원 규모의 기부채납을 통해 임대주택(약 427억 원 상당), 도로, 체육시설 등 다양한 공공시설을 설치할 계획이다. 특히, 임대주택은 부산광역시 도시계획조례에 따라 전체 임대주택의 70% 이상을 계획하고 있다는 점이 눈에 띈다.
또한, 도시계획도로(소로1-A호선, B=10m, L=228m)와 공개공지 1,813㎡(대로변 5m 폭원)를 확보하여 보행환경과 지역 커뮤니티 기능이 함께 향상될 예정이다. 이 외에도 500㎡ 규모의 체육시설이 새롭게 세워져 지역 주민의 생활 인프라 개선에 기여할 것으로 예상된다. 이러한 변화는 지역 사회의 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
기대되는 효과는 분명하다. 오랜 기간 방치된 저밀도 지역에 고밀도의 주거 및 상업 복합단지가 들어서면 도심 내 주거 공급이 증가하고, 주변 상권이 활성화되며, 역세권의 가치가 높아질 것이다. 특히, 공공청사와 임대주택의 기부채납을 통해 공공성을 확보함으로써 ‘특혜를 위한 종상향’에 대한 논란을 최소화할 수 있을 것으로 예상된다.
하지만 고층 건물로 인해 발생할 수 있는 조망 및 일조권 문제와 교통 혼잡, 인근 주민들의 반발을 어떻게 해결할지가 이 사업의 중요한 과제가 될 것이다. 오는 6월 11일까지 열람과 의견 수렴 절차가 진행되고 있으며, 이후 도시·건축공동위원회의 본심의를 통과하게 되면 개발 속도가 더욱 빨라질 가능성이 높다.
부산광역시 공고 제2025-1838호
도시관리계획(장산역1 준주거복합 지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(안) 열람공고
1. 2024년 제5회 부산광역시 도시･건축공동위원회 심의 결과를 반영한 해운대구 중동 193번지 일원의 도시관리계획(장산역1 준주거복합 지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(안)에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제28조, 같은 법 시행령 제22조 및 「부산광역시 도시계획 조례」 제9조, 제10조에 따라 도시관리계획안의 주요내용을 아래와 같이 공고하고 일반인에게 보입니다.
2. 아래 도시관리계획안의 내용에 대하여 의견이 있으신 분은 열람기간 내에 열람 장소로 의견서를 제출하여 주시기 바랍니다.
2025년 5월 28일
부 산 광 역 시 장
가. 열람기간 : 2025.05.28. ~ 2025.06.11.
나. 열람장소 : 부산광역시청(주택정책과 ☎051-888-4205), 해운대구청(건설과 ☎051-749-4722)
부산도시계획아고라홈페이지>>도시계획 소통>>도시관리계획입안․결정>>열람공고
(https://www.busan.go.kr/depart/agora0601)
다. 도시관리계획안 : 도면 게재는 생략하며, 열람장소에 비치합니다.
▣ 도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(안)
1. 지구단위계획구역 결정조서
○ 지구단위계획구역 결정조서
| 구분 | 도면표시번호 | 구역명 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 | ||
| 기정 | 변경 | 변경후 | |||||
| 신설 | - | 장산역1 준주거복합지구단위계획구역 | 해운대구 중동193번지 일원 | - | 증)17,097 | 17,097 | |
2024년 제5회 부산광역시 도시·건축공동위원회의 심의 결과를 바탕으로 구역 경계가 조정된다.
이번 결정은 지역 발전과 효율적인 도시 관리를 위한 중요한 조치로 이해된다.
| 도면표시번호 | 구역명 | 결정내용 | 결정사유 |
| - | 장산역1 준주거복합지구단위계획구역 | ▪ 신설A = 17,097㎡ | ▪ 해운대구 중동 193번지 일원 역세권(장산역) 지역 내 주거·상업 등 복합적 토지이용을 증진시켜 도시기능을 회복하고 쾌적한 주거환경을 조성하여 체계적·계획적인 유지·관리를 도모하고자 지구단위계획구역으로 지정코자 함 |
2. 지구단위계획 결정 조서
가. 용도지역에 관한 도시관리계획 결정(변경)조서
○ 용도지역 결정
(변경)
조서
| 구분 | 면적(㎡) | 구성비(%) | 비고 | |||
| 기정 | 변경 | 변경후 | ||||
| 합계 | 17,097 | - | 17,097 | 100.0 | ||
| 제2종일반주거지역 | 17,097 | 감) 14,284 | 2,813 | 16.5 | ||
| 제3종일반주거지역 | - | 증) 4,286 | 4,286 | 25.1 | ||
| 준주거지역 | - | 증) 9,998 | 9,998 | 58.4 | ||
■ 용도지역 결정
(변경)
사유서
| 구분 | 도면표시번호 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) | 용적률 | 결정(변경)사유 | |
| 기정 | 변경 | ||||||
| 변경 | - | 해운대구 중동266번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 | 4,286 | 285%이하 | ▪ 역세권(장산역) 지역내 복합적 토지 이용 증진과 주택공급 확대 및 계획적인 개발유도를 위하여 세분된 용도지역간의 변경 |
| 변경 | - | 해운대구 중동193번지 일원 | 제2종일반주거지역 | 준주거지역 | 9,998 | 672%이하 | |
다. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 도시관리계획 결정조서
| 도면번호 | 가구번호 | 면적(㎡) | 획지 | 비고 | ||
| 번호 | 위치 | 면적(㎡) | ||||
| 합 계 | 17,097 | - | - | 17,097 | - | |
| - | A | 14,784 | 1 | 해운대구 중동 193번지 일원 | 14,284 | 공동주택 |
| - | 2 | 해운대구 중동 265-5번지 일원 | 500 | 체육시설 | ||
| - | - | 2,313 | - | - | 2,313 | 도시계획도로 |
라. 건축물에 대한 용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 도시관리계획 결정조서
| 도면번호 | 가구번호(획지번호) | 위치 | 구분 | 계획내용 | |
| - | A-1 | 해운대구중동193번지일원 | 용도 | 지정용도 | ▪ 「주택법」제2조에 의한 공동주택 및 부대복리시설▪ 「공공주택특별법」제2조 제1호 가목에 따른 공공임대주택▪ 「건축법」시행령 별표1에 따른 제1종ㆍ제2종 근린생활시설,판매시설, 업무시설, 운동시설 |
| 불허용도 | ▪ 지정용도 이외의 용도 | ||||
| 건 폐 율 | ▪ 준주거지역 : 60% 이하▪ 제3종일반주거지역 : 50% 이하 | ||||
| 용 적 률 | ▪ 준주거지역 : 672% 이하▪ 제3종일반주거지역 : 285% 이하 | ||||
| 높 이 | ▪ 준주거지역 : 145m 이하▪ 제3종일반주거지역 : 115m 이하 | ||||
| 배 치 | ▪ 지구단위계획 시행지침 참조 | ||||
| 형 태 | ▪ 지구단위계획 시행지침 참조 | ||||
| 색 채 | ▪ 건축물 외벽의 색채는 통일성과 조화를 유지함을 원칙으로 한다.▪ 건축물의 외벽은 주변경관과 조화를 이룰 수 있는 재료와 색조를 사용한다.▪ 건물 외벽의 색채는 시행지침에 따르도록 한다. | ||||
| 도면번호 | 가구번호(획지번호) | 위치 | 구분 | 계획내용 | |
| - | A-2 | 해운대구중동265-5번지일원 | 용도 | 지정용도 | ▪ 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」중 체육시설 |
| 불허용도 | ▪ 지정용도 이외의 용도 | ||||
| 건 폐 율 | ▪ 60% 이하 | ||||
| 용 적 률 | ▪ 220% 이하 | ||||
| 높 이 | ▪ 115m 이하 | ||||
마. 기타사항에 관한 도시관리계획 결정조서
○ 공개공지 결정조서
| 도면번호 | 위 치 | 내 용 | 비고 |
| - | A-1 | ▪ 공개공지 : 대로2-18호선 및 소로1-29호선변 폭원 5m(A = 1,813㎡) |
■ 공개공지 결정사유서
| 도면번호 | 결 정 내 용 | 결 정 사 유 | 비고 |
| - | ▪ 공개공지 신설- A= 1,813㎡ | ▪ 대로 2-18호선(좌동로)과 소로 1-29호선(해운대로779번길)변의폭원 5m 공개공지 확보를 통한 보행자의 일시적 휴식 및 편리하고 쾌적한 통행을 도모 |
바. 기부채납 계획
| 검토기준 | 검토내용 | 비고 | |
| 3-3-3 | 토지가치 상승분(도시관리계획 변경 전·후에 대한 토지가격 차액) | 25,055백만원 | |
| 3-3-4 | 기부채납 계획(부산광역시 도시계획조례 제17조의2에 따라 임대주택 70%이상 계획) | 42,512백만원 | |
■ 공공임대주택, 도로, 체육시설 설치비용 산정(3-3-6)
(단위 : 백만원)
| 구 분 | 비 용 | 설치비용 적용 | 비 고 | |||
| 소계 | 공공임대주택 | 도로 | 체육시설 | |||
| 합 계 | 42,512 | 42,512 | 17,570 | 18,018 | 6,924 | |
| (1)토지가액 | 28,734 | 28,734 | 7,215 | 17,694 | 3,825 | |
| (2)건 축 비 | 13,778 | 13,778 | 10,355 | 324 | 3,099 | |
※ 주요 편입토지 : 해운대구 중동 193번지 일원. 끝.
구분
공고
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-1838호
제목
도시관리계획(장산역1 준주거복합 지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(안) 열람공고
일자
2025-05-28
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