개금주공1단지 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 부산진구 개금동 53-1번지 일원
개금주공1단지의 재건축 프로젝트가 정비계획 및 정비구역의 지정 고시를 통해 본격적으로 시작되었다. 지난해 10월 주민설명회와 공람·공고가 진행된 지 6개월 만에 정비구역이 결정되면서 사업이 빠르게 진행되고 있다는 긍정적인 평가가 이어지고 있다.
사업 예정지는 부산진구 개금동 53-1번지로, 면적은 1만 7,173㎡에 이른다. 이곳은 1987년에 준공된 저층 주공아파트로, 5층 규모의 8개 동과 380세대로 구성되어 있다.
정비 계획에 따르면, 용적률이 230%에서 264% 이하로 완화될 예정이며, 건물의 높이는 최대 92m, 즉 약 29층까지 가능하다. 이에 따라 업계에서는 이 지역이 약 440세대 규모의 신축 단지로 변화할 것이라는 전망이 나오고 있다.
현재 전용 32㎡의 시세는 1억3,000만 원에서 1억8,000만 원 사이에 형성되어 있다. 이에 비해 인근의 이진젠시티개금 및 개금 포르투나와 같은 최근 공급 단지의 전용 74㎡는 실거래가가 3억 원에서 3억5,000만 원에 이르고 있다.
각 세대의 대지 지분은 약 45㎡, 즉 13.6평에 달하며, 추정 비례율은 115.49%다. 그러나 개금주공1단지는 소형 평형을 중심으로 재건축이 이루어질 예정이라, 세대 수가 늘어날지라도 예상보다 높은 분담금이 발생할 가능성이 크다. 이러한 점을 고려할 필요가 있다.
현재 시공사는 아직 확정되지 않았다. 조합 설립이 완료된 후 시공사 선정이 시작되면, 부산 지역에서의 정비사업 경험이 풍부한 대형 건설사들이 참여할 가능성이 높아 보인다.
440세대 규모의 프로젝트는 단독 시공이 가능하며 브랜드 가치 향상에도 기여할 수 있어 롯데건설, 현대건설, DL이앤씨와 같은 주요 건설사들이 큰 관심을 가질 것으로 예상된다.
입지의 경쟁력이 눈에 띈다. 개금동의 서쪽에서는 사상스마트시티 프로젝트가 진행 중이며, 동쪽으로는 서면 상권이 가까워 직장과 주거가 밀접하다. 개금역(부산지하철 2호선)과 동서고가로의 접근성이 뛰어나 교통이 매우 편리하다.
또한, 개금초, 개금고, 광무여중 등 우수한 학군이 인근에 있어 실수요자들이 많다. 이러한 요소들이 모여 이 지역의 가치는 더욱 높아지고 있다.
정비계획이 확정되면서 향후 진행 일정이 정리되었다. 첫 단계로 2025년 하반기에 조합설립을 추진하고, 이어서 2026년에는 관리처분계획 인가를 받을 예정이다. 2027년에는 이주 및 철거가 진행되며, 2029년에는 착공과 입주가 이루어질 것으로 예상된다.
재건축이 완료되면 30년 이상 된 저층 단지들이 중층 혹은 고층의 신축 단지로 탈바꿈하게 된다. 이로 인해 도시 미관이 개선되고, 생활 인프라가 확충되며, 주택 공급이 확대되는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.
부산광역시 고시 제2025-153호
개금주공1단지 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 부산진구 개금동 53-1번지 일원의 개금주공1단지 재건축사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이용 “http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☎ 051-888-4244) 및 부산진구 건축과(☎ 051-605-8584)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 4월 30일
부 산 광 역 시 장
Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재건축사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(㎡) |
| 신규 | 재건축사업 | 개금주공1단지 재건축사업 정비구역 | 부산진구 개금동 53-1번지 일원 | 17,173.0 |
2. 재건축사업 정비계획
○ 토지이용계획
| 구분 | 명칭 | 면적(㎡) | 비율(%) | 비고 |
| 도시관리계획 용도지역 | 계 | 17,173.0 | 100.0 | |
| | 제3종일반주거지역 | 17,173.0 | 100.0 | 제3종 |
| 도시관리계획 용도지구 | - | - | - | |
| 계 | | 17,173.0 | 100.0 | |
| 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) | 택지 | 16,391.7 | 95.5 | 공동주택 및 부대복리시설 |
| | 정비기반시설(도시계획시설) | 781.3 | 4.5 | 도시계획시설 1개소 |
| | 도로 | 781.3 | 4.5 | |
○ 용도지역 변경에 관한 계획(변경없음)
| 구분 | 면적(㎡) | 비율(%) |
| 기정 | 17,173.0 | |
| 변경 | - | |
| 변경후 | 17,173.0 | 100.0 |
| 제3종일반주거지역 | 17,173.0 | 100.0 |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 257,545,675,000원 | 164,952,000,000원 | 80,172,100,000원 | 115.49% |
산출근거
- 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계
- 추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액
- 토지등소유자별 분담금 = 조합환원용량가 - 권리가액
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
(토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출 근거에 대해서는 계획 생략)
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획
| 구분 | 구역구분 | 획지구분 | 면적(㎡) | 위치 | 주용도 | 건폐율 | 용적률 | 높이 |
| 신설 | 개금주공1단지 재건축사업 정비구역 | I-1 | 16,391.7 | 개금동 53-1번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 20% 이하 | 264% 이하 | 92m 이하 |
주택의 규모 및 건설비율: 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설
임대주택 건설에 관한 사항: 해당사항 없음
○ 용적률 완화기준 적용
- 2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획상 기준용적률 평가 기준 및 용적률 완화기준 적용
- 기준용적률: 230.0% (주거정비구역)
| 구분 | 평가기준 점수 | 평가기준 배경 | 기준용적률 |
| 개금주공1단지 | 62점 | 50점~80점미만 주거정비 | 230% |
- 용적률 완화 적용
▸ 공공시설부지 제공시 인센티브 산정: 20%
- 1.5 × (781.3 ÷ 16,391.7) × 300% = 21.4%(최대 20%)
▸ 지속가능 공동주택: 5%
▸ 지역경제 활성화 인센티브: 9.0%
→ 4% (하도급 지역업체 참여비율: 50% 이상)
→ 5% (설계자 지역업체 참여비율: 50% 이상)
※ 완화용적률: 20% + 14% = 34%
※ 허용용적률 산정: 230% + 34% = 264%
※ 계획용적률: 264% 이하
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-153호
제목
개금주공1단지 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-04-30
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