連山7地区再開発事業整備計画決定および整備区域指定変更公示
- 連係区連山洞1811-1番地付近、背山駅再開発
釜山連係区連山洞1811-1番地付近で進行中の連山7再開発事業が最近、整備計画および整備区域指定変更公示を通じて本格的な開発段階に入りました。この地域は2024年1月に整備区域として指定される予定であり、同年5月には組合設立推進委員会の承認を受けて組合長も選出される計画です。また、今年中に施工会社の選定手続きが行われる予定です。このように連山7再開発事業は地域発展のための重要な一歩を踏み出しています。
今回の公示によれば、整備区域の面積は75,713㎡に設定され、用途地域は第3種一般住宅地域に指定されました。これに従い、建物の建蔽率は50%以下、容積率は270%以下に制限されます。
この地域は地下3階・地上32階の高層アパートとして開発される予定です。合計11棟で構成される予定であり、世帯数は約1,275世帯から1,399世帯の間と予想されます。公式計画によれば1,275世帯が基本として設定されていますが、最大1,399世帯までの可能性は開かれています。
今後の計画世帯数に関する最終決定はまだなされていません。
現在の組合員数は約1,143人で、世帯数に対する組合員比率は1.22に達しています。一般的な再開発プロジェクトに比べて組合員数が相対的に多く、持ち分分割のような業者の流入可能性に対する懸念が存在します。このような状況は今後の販売価格の設定、一般販売物量の確保、そして事業性評価に一定の影響を与える可能性があります。
整備計画の主要な変更点は土地利用計画および整備基盤施設の反映です。第3種一般住宅地域は88.5%、準住宅地域は11.5%と用途地域が維持され、道路、駐車場、公園など基盤施設の面積が具体的に定められました。今回の公示を通じて連山7地区の比率や総資産価額など土地所有者に課せられる分担金の推定額も調整されました。これは公示地価の変動を反映した結果です。
これらの変更事項は今後の整備事業に大きな影響を与えると見込まれます。
連山7地区は釜山地下鉄3号線背山駅と近い位置にあり、交通および行政インフラへのアクセスが非常に優れています。この地域は住宅地需要が高いところとして知られており、周辺にはさまざまな開発プロジェクトが進行中です。これらの要素は今後、施工会社の選定および一般販売スケジュールに応じて高いプレミアムが形成される可能性のある再開発地域として浮上させます。
現在、組合は整備計画を具体化し、組合設立許可総会の準備を進めています。これにより今年度内に施工会社の選定が行われ、本格的な事業が可視化されると予想されます。これは今後、この地域の発展に対して良い影響を与えると見込まれます。
釜山広域市公示第2025-107号
連山7再開発事業整備計画決定および整備区域指定変更公示
1. 釜山広域市公示第2014-14号（2024.1.17）によって整備計画決定および整備区域指定公示された連係区連山洞1811-1番地付近の連山7再開発事業整備区域について、「都市および住宅環境整備法」第16条の規定に基づき、次のように整備計画および整備区域を変更しこれを公示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条の規定に基づき、地形図を公示します。
2. 関係文書（土地移譲 “http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☎ 051-888-4231）および連係区建築課（☎ 051-665-5054）に備えられ一般公開されます。
2025年3月26日
釜山広域市市長
Ⅰ. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書：変更なし
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(m²) | 備考 |
| 既定 | 再開発事業 | 連山7再開発事業整備区域 | 連係区連山洞1811-1番地付近 | 75,713 | 初回指定報告第2014-14号（24.01.17） |
2. 再開発事業整備計画：変更
○ 土地利用に関する計画：変更なし
| 区分 | 面積(m²) | 比率(%) | 備考 |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 75,713 | 100.0 |
| | 第3種一般住宅地域 | 67,038 | 88.5 |
| | 準住宅地域 | 8,675 | 11.5 |
| 都市管理計画用途地区 | - | - | - |
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 75,713.0 | 100.0 |
| | 宅地 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 共同住宅 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 整備基盤施設（都市計画施設） | 22,093.1 | 29.2 |
| | 道路 | 16,525.0 | 21.9 |
| | 駐車場 | 989.1 | 1.3 |
| | 鉄道 | 173.0 | 0.2 |
| | 公園 | 4,406.0 | 5.8 |
○ 用途地域の変更に関する計画：変更なし
| 区分 | 面積(m²) | 構成比率(%) | 備考 |
| 総計 | 既定: 75,713 / 変更: 75,713 / 変更後: 100.0 | | |
| 第3種一般住宅地域 | 67,038 | 88.5 | - |
| 準住宅地域 | 8,675 | 11.5 | - |
○ 土地所有者別分担金推定額および算出根拠：変更
| 区分 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 総資産合計推定額 | 推定比率 |
| 既定 | 886,114,808千ウォン | 687,744,148千ウォン | 178,190,337千ウォン | 111.33% |
| 変更 | 891,070,292千ウォン | 693,192,425千ウォン | 179,580,407千ウォン | 110.19% |
※ 上記の総資産推定額および個別分担金算出額などは、今後管理処分計画の承認時に変更される可能性があります（土地所有者別分担金推定額および算出根拠：概略算定）
□ 変更理由
- 土地公示地価の変動を反映して土地所有者別分担金推定額および算出根拠が変更
○ 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画：変更なし
| 区域区分 | 名称 | 面積(m²) | 名称 | 面積(m²) | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
| 連山7再開発事業整備区域 | 住宅の規模および建設比率 | 75,713 | 1-1 | 53,619.9 | 連係区連山洞1811-1番地付近 | 共同住宅および付帯福利施設 | 50以下 | 270以下 | 91m以下 |
■ 賃貸住宅建設に関する事項
○ 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設
○ 建設する住宅全体世帯数の10%以上は賃貸住宅として建設
○ 全体賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅世帯数の5%以上は40㎡以下規模の賃貸住宅として建設
■ 容積率緩和基準適用
- 「2030釜山広域市都市住宅環境整備基本計画」における容積率緩和基準適用
• 基準容積率：住宅地域 = 240%、準住宅地域 : 360%
• インセンティブ総適用時の最大許容容積率：287.5% = [50,262.9㎡×(240%+40%)+3,357㎡×(360%+20%)]÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
→ 公益施設除外時の最大許容容積率: 267.5%
• 平均容積率：268.84%
• 한호 第3種一般住宅地域の第3種一般住宅地域に変更 → 20.08%
• 単純住宅地域（基準容積率 : 360%） → 237.59%
→ 平均容積率の算出
50,262.9㎡×260.80%+3,357㎡×400.00%)÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
⇒ 公益要素除外時の最大許容容積率267.5%を超えるため267.5%適用
• 地域計画適用（地産特例および地域計画インセンティブ参加）インセンティブ : 11%
• 地産特例型共同住宅（民間賃貸が容易な共同住宅）インセンティブ : 5%
• 賃貸住宅 : 5%
⇒ 平均容積率: 267.5% + 11% + 5% = 283.5%
• 計画容積率 : 270%以下
区分
公示
機関区分
市
機関
釜山広域市
公示・公告番号
第2025-107号
タイトル
連山7再開発事業整備計画決定および整備区域指定変更公示
日付
2025-03-26
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