海雲台中洞ルエル70階アパート住宅建設事業計画の承認 / 海雲台区中洞1752番地
- 都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定及び地形図面告示
釜山市は2025年11月5日に海雲台区中洞1752番地で地下8階、地上70階規模の超高層共同住宅建設を承認した。このプロジェクトは総642世帯規模であり、事業施行者は(株)ユーファーストデベロッパーである。
着工は2026年3月に開始し、2030年7月に完成する予定である。
事業進行速度は非常に早く進められている状況である。
今回のプロジェクトは住宅建設事業計画承認とともに都市管理計画決定が同時に進行した。これは住宅法と国土の計画及び利用に関する法律に基づいて行われたものである。
事業用地は総面積14,137.5㎡に達し、土地面積は13,324.9㎡で構成される。延床面積は226,787㎡に達し、建築面積は5,825㎡に設定されている。
このプロジェクトは容積率が1,084%以下に制限され、最高建築高さは252m以下に計画されている。また、共同住宅及び付帯福利施設、近隣生活施設、運動施設などが含まれ、多様な生活便利性を提供する予定である。
このプロジェクトは2025年釜山市第4回建築専門委員会の条件付き承認を受けた。その後、建物環境影響評価を進めて本格的な認可手続きを終えた。また、中路3-94号線と小路1-46号線の一部区間を最大3mまで拡張する基盤施設改善計画も含まれている。
入手した金融情報によれば、施工社としてロッテ建設が有力に浮上している。㈱ユーファーストデベロッパーが推進する釜山海雲台区中洞1616番地の複合新築事業ではロッテ建設㈱が資金補充及び債務承継条件でPF（プロジェクトファイナンス）流動化に参加した歴史がある。
また中洞1752番地も住宅事業用地として分類され、ロッテ建設の施工参加可能性が非常に高いと見られる。海雲台不動産市場では中洞該当地域の事業に『海雲台ルエル』ブランド適用が議論されている状況である。これらの動きは海雲台不動産市場に肯定的な影響を及ぼすと予想される。
海雲台ウドンと中洞のクナムロ地域は最新の複合ビルが立ち並び、高級居住空間に急速に変化している。ここには海雲台경동リインビュー2、プルジオデルワン、セントラルプルジオ、海雲台ビスタ東園、ロッテキャッスルスタなどのアパートがある。
また、中洞駅と海雲台海辺路に近いため交通が便利で、生活便利施設と教育環境も整っている。この地域の魅力はますます高まっている。
海雲台中洞ルエルプロジェクトは70階規模の超高層複合住宅団地で、海雲台海辺のスカイラインで重要なランドマークとして位置付けられる予定である。
この事業は居住環境の改善、商業活動の促進、基盤施設の拡充など地域に肯定的な影響を及ぼすと期待される。特に、高級住宅に対する需要が増加することにより市場の関心が集中している。
釜山広域市告示第2025-427号
住宅建設事業計画の承認及び都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定及び地形図面告示
1. 釜山広域市海雲台区中洞1752番地一帯の住宅建設事業計画について「住宅法」第15条の規定に基づき承認し、同法第15条第6項及び同法施行令第30条第5項の規定に基づき次の通り告示する。
2.
「住宅法」第19条第1項の規定により前提となる「国土の計画及び利用に関する法律」第30条に基づく都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定事項については「国土の計画及び利用に関する法律」第30条及び同法施行令第25条の規定に基づき決定告示し、「国土の計画及び利用に関する法律」第32条及び同法施行令第27条、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図面を告示する。
3. 関係文書は釜山広域市住宅政策課に備え、一般人及び利害関係者に公開する。（土地イム“http://eum.go.kr”から閲覧可能）
2025年11月05日
釜山広域市長
1. 事業名 :
海雲台区中洞共同住宅新築工事
2. 事業主体
a. 名前 : (株)ユーファーストデベロッパー
b. 住所 : 釜山海雲台区海雲台海辺路209番街9, 9階（ウドン）
3. 事業施行位置及び規模
a. 位置 : 釜山広域市海雲台区中洞1752番地一帯
b. 土地面積 : 14,137.5㎡ （地土地面積 : 13,324.9㎡）
c. 建築面積 : 5,825.0745㎡
d. 延床面積 : 226,787.3288㎡
e. 規模 : 地下8階/地上70階, 2棟, 642世帯
f. 用途 : 共同住宅及び付帯福利施設、近隣生活施設、運動施設
4. 事業施行期間
: 2026. 03. 31. ~ 2030. 07. 31 (52ヶ月)
5. 他の法律による認可等の告示が前提となる事項
a. 「建築法」第11条に基づく建築許可
b. 「国土の計画及び利用に関する法律」第56条に基づく開発行為の許可
c. 「山地管理法」第14条に基づく山地専用許可
d. 「農地法」第34条に基づく農地専用許可
e. 「国土の計画及び利用に関する法律」第30条に基づく都市管理計画の決定
(地区単位計画区域及び地区単位計画)
1) 地区単位計画区域の決定調書
| 区分 | 図面表示番号 | 地区名 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | - | 中洞地区単位計画区域 | 海雲台区中洞1752番地一帯 | 14,137.5 |
▫指定理由 : 複合住宅建設を通じて土地利用を合理化し、その機能を向上させ、良好な都市環境を確保し、系統的・計画的管理を行うために地区単位計画として決定した。
2) 地区単位計画決定調書
a) 細分された用途地域・地域間の変更に関する都市管理計画決定調書
(1) 用途地域に関する都市管理計画決定調書 : 変更なし
| 区分 | 面積 (㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 14,137.5 | - | 14,137.5 | 100.0 | |
| 商業地域 | 14,137.5 | - | 14,137.5 | 100.0 | |
(2) 用途地区に関する都市管理計画決定調書 : 変更なし
| 区分 | 図面表示番号 | 地区名 | 位置 | 面積 (㎡) | 最初決定日 | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||||
| 既定 | - | 防火地区 | 釜山海雲台区中洞1752番地一帯 | 14,137.5 | - | |||
都市管理計画の一環として基盤施設の位置及び大きさに関する調書を作成した。この調書には道路に関連する決定事項が含まれている。
| 区分 | 規模 | 機能 | 延長(m) | 起点 | 終点 | 使用形態 | 主要経過地 | 最初決定日 | 備考 | |||
| 等級 | 類別 | 番号 | 幅員(m) | |||||||||
| 既定 | 中路 | 3 | 94 | 12~16 | 集散道路 | 466 | ウドン585 | 中洞（大3-48） | 一般道路 | - | 建告555号（1972.12.30） | |
| 変更 | 中路 | 3 | 94 | 12~19 | 集散道路 | 466(129) | ウドン585 | 中洞（大3-48） | 一般道路 | - | - | 一部区間拡幅（区域内3m） |
| 既定 | 小路 | 1 | 46 | 10~11 | 地域道路 | 323 | 中洞1394-393 | 中洞1368-2 | 一般道路 | - | 建告555号（1972.12.30） | |
| 変更 | 小路 | 1 | 46 | 10~13 | 地域道路 | 323(135) | 中洞1394-393 | 中洞1368-2 | 一般道路 | - | - | 一部区間拡幅（区域内3m） |
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以下は本文内容を新たな形で再構成したものである。
道路の延長と地区単位計画区域内の道路変更に関する理由書を作成する。
| 変更前道路名 | 変更後道路名 | 変更内容 | 変更理由 |
| 中路3-94号線 | 中路3-94号線 | ∙ 一部区間拡幅- B=12m~16m → 12m~19m- L=466m(129m) | ∙ 円滑な車両通行及び歩行路確保のために一部区間拡幅 |
| 小路1-46号線 | 小路1-46号線 | ∙ 一部区間拡幅- B=10m~11m → 10m~13m- L=323m(135m) | ∙ 円滑な車両通行及び歩行路確保のために一部区間拡幅 |
だ） 家屋及び取得地の規模と造成に関する都市管理計画決定調書
| 図面番号 | 家屋番号 | 面積(㎡) | 取得地 | 備考 | ||
| 番号 | 位置 | 面積(㎡) | ||||
| 合計 | 14,137.5 | - | 14,137.5 | - | ||
| - | A | 13,324.9 | 1 | 釜山海雲台区中洞1752番地一帯 | 13,324.9 | 住宅複合用地 |
| - | - | 812.6 | - | 釜山海雲台区中洞1722番地一帯 | 812.6 | 道路用地 |
ら） 建物に関する用途・建蔽率・容積率・高さ等に関する都市管理計画決定調書
| 図面番号 | 区分 | 計画内容 | 備考 | |
| A-1 | 用途 | 指定用途 | ∙ 共同住宅及び付帯施設、第1・2種近隣生活施設、運動施設 | |
| 不許可用 | ∙ 許可用途以外の用途、第2種近隣生活施設中のダンスホール、マッサージ施術所、カラオケ練習場 | |||
| 建蔽率 | ∙ 80%以下 | |||
| 容積率 | ∙ 1,084.66%以下 | |||
| 高さ | ∙ 252m以下 | |||
| 建築線 | - | |||
◎ 容積率緩和算定
| ∙ 住宅複合建物の容積率 : 600%以下∙ 計画要素別インセンティブ容積率 : 75.78%- 公開公益: (3,065㎡-2,664.98㎡)÷13,324.9㎡×1.5×600%=27.00%※ 公開公益設置面積3,065.00㎡、法律上設置義務面積2,664.98㎡、土地面積 : 13,324.9㎡- 建蔽率縮小=(80%-43.72%)×0.2×600%=43.53%- 緑化=(16.75%-15.00%)×0.5×600%=5.25%※ 計画設置率16.75%、関連法律上設置義務比率15.00%∙ 公共施設用地提供容積率緩和 : 54.88%- 600%×[1.5×1×(812.6㎡÷13,324.9㎡)]=54.88%※ 公共施設等の用地提供面積812.6㎡、提供後土地面積13,324.9㎡、∙ 建築法に基づく容積率緩和 : 264%- リモデリングに備えた特例 : 120%▸評価点数90以上 : 基準容積率600%×10%=60%▸アイマムプラン適用時 : 基準容積率600%×10%=60%- 公開公益等の確保 : 120%▸(2,664.98㎡÷13,324.90㎡)×0.5×基準容積率600%=60%※ 法律上設置面積2,664.98㎡、土地面積 : 13,324.9㎡▸アイマムプラン適用時 : 基準容積率600%×10%=60%- 知能型建物の認証（1等級） : 基準容積率600%×4%=24%∙ 緑色建築法に基づく容積率緩和 : 90%- 緑色建築認証（最優秀等級）6%、建物エネルギー効率等級及びゼロエネルギー建物認証（建物エネルギー効率1++等級）6%、再利用建築資材活用（再利用建築資材15%以上使用）5%- 緩和容積率115/100以下適用 : 600%×15%=90%∙ 最大緩和容積率 : 600%+75.78%+54.88%+264%+90%=1,084.66%∙ 計画容積率 : 1,084.66%以下 |
◎ 高さ緩和算定
| ∙ 基準高さ : 95m (最高高さ : 120m)∙ 横地域別建物最高高さ緩和 : 基準高さ28.5m(最高高さ36.0m)- 緩和基準高さ : 緩和基準高さ : 95m+(95m×30%)=123.5m- 緩和最高高さ : 120m+(120m×30%)=156.0m∙ 横地域別建物の最高高さインセンティブ : 28.4m- 高層部壁面線後退5%、高層部壁面線後退部緑化及び屋上緑化5%、高層部建蔽率制限10%、歩行環境改善3%- 許可高さ : 123.5m+(123.5m×23%)=151.9m (緩和高さ: 28.4m)∙ 建築法に基づく高さ緩和 : 77.469m- リモデリングに備えた特例 : 30.38m▸評価点数90以上 : 許可高さ151.9m×10%=15.19m▸アイマムプラン適用時 : 許可高さ151.9m×10%=15.19m- 公開公益等の確保 : 30.38m▸(2,664.98㎡÷13,324.90㎡)×0.5×許可高さ151.9m=15.19m※ 法律上設置面積2,664.98㎡、土地面積 : 13,324.9㎡▸アイマムプラン適用時 : 許可高さ151.9m×10%=15.19m- 知能型建物の認証(1等級) : 許可高さ151.9m×11%=16.709m∙ 緑色建築法に基づく高さ緩和 : 22.785m- 緑色建築認証(最優秀等級)6%、建物エネルギー効率等級及びゼロエネルギー建物認証（建物エネルギー効率1++等級)6%、再利用建築素材活用（再利用建築素材15%を以上使用）5%- 緩和高さ115/100以下適用 : 151.9m×15%=22.785m∙ 最大緩和高さ : 95m+28.5m+28.4m+77.469m+22.785m=252.154m∙ 計画高さ : 252m以下 |
ま） その他事項に関する都市管理計画決定調書
(1) 公開公益に関する決定調書
| 図面番号 | 位置 | 計画内容 | 備考 |
| - | A-1 | ∙ 事業対象地の北西側小路1-2号線、南側小路1-46号線境界区間変更 (A=3,065㎡)- 公開公益1 : 2,119㎡- 公開公益2 : 946㎡※ 建築法令に基づく公開公益算入面積除外区間（その他事項に関する決定図参照）- 公開公益1 A=310.04㎡, 公開公益2 A=118.75㎡- 公開公益算入面積除外区間も公開公益として造成し決定する |
わ. 「国土の計画及び利用に関する法律」第86条に基づく都市計画施設事業施行者指定及び同法第88条に基づく都市計画施設事業実施計画の承認
1) 事業施行地の位置 : 釜山広域市海雲台区中洞1378-10番地一帯
2) 事業の種類及び名称
◦事業の種類 : 都市計画施設（道路）事業
◦事業の名称 : 都市計画施設事業道路（中路3-94号線、小路1-46号線）
3) 事業の規模 : 中路3類1本線、小路1類1本線
◦中路3-94号線（部分区間拡幅） : B=12~19m, L=129m
◦小路1-46号線（部分区間拡幅） : B=10~13m, L=135m
4) 施行者の名前及び住所
◦名前 : (株)ユーファーストデベロッパー
◦住所 : 釜山海雲台区海雲台海辺路209番街9, 9階（ウドン）
5) 事業施行期間 事業の着手及び竣工予定日
◦事業の着手予定日 : 2026. 03. 31.
◦事業の竣工予定日 : 2030. 07. 31.
6) 所用または利用する土地及び所有権以外の権利者調書
◦中路3-94号線
◦小路1-46号線
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-427号
タイトル
住宅建設事業計画承認及び都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定及び地形図面告示
日付
2025-11-05
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よくある質問(FAQ)
Q. 海雲台中洞ルエルアパートの事業概要は何ですか？
海雲台中洞ルエルアパートは地下8階、地上70階規模642世帯の超高層共同住宅事業です。
このプロジェクトは釜山海雲台区中洞1752番地一帯に総面積14,137.5㎡の敷地に地下8階、地上70階、2棟、642世帯規模で計画されました。容積率は1,084%以下、最高高さは252m以下で、住宅及び付帯福利施設、近隣生活施設、運動施設を含みます。(株)ユーファーストデベロッパーが事業施行者で、2026年3月に着工し2030年7月に完成する予定です。
Q. 都市管理計画及び地形図面告示の内容は何ですか？
事業とともに地区単位計画区域及び地区単位計画の決定と地形図面の告示が同時に進行しました。
今回のプロジェクトは「住宅法」と「国土の計画及び利用に関する法律」に基づき住宅建設事業計画承認とともに都市管理計画（地区単位計画区域及び地区単位計画）決定が行われました。釜山市は2025年11月5日にこの内容を告示し、それに伴う関連部門に関係文書が備えられ一般人も閲覧できるようになっています。これを通じて土地利用の合理化と優れた都市環境の確保を目指しています。
Q. 施工社及びブランドはどうなっていますか？
ロッテ建設が施工社として有力で、’海雲台ルエル’ブランド適用が議論されています。
金融情報によれば、ロッテ建設(株)がユーファーストデベロッパーが推進する該当住宅事業の施工社として資金補充及びPF流動化参加の履歴があります。このためロッテ建設施工の可能性が高く、海雲台不動産市場では海雲台ルエルブランドを適用する手段が検討されています。これは地域不動産価値を高め、市場に肯定的な影響を与えると期待されます。
Q. 事業の着工及び完工予定はどうなっていますか？
着工は2026年3月、完工は2030年7月と計画されています。
海雲台中洞ルエルアパート事業は2026年3月31日に着工し約52ヶ月間進められ2030年7月31日に完了する予定です。この日程は釜山市第4回建築専門委員会の条件付き承認及び建物環境影響評価等、認可手続きを完了した後確定された計画です。事業期間中には基盤施設の拡張及び周辺環境の改善も同時に推進される予定です。
Q. 地域内インフラ及び生活条件はどうですか？
交通が便利で教育及び便利施設が整った高級住宅地域として位置付けられています。
海雲台ウドンと中洞クナムロ一帯は海雲台経動リインビュー2、プルジオデルワンなどの最新の複合アパートが多数あり、中洞駅と海雲台海辺路に近接して交通環境が便利です。また生活便利施設及び教育環境が優れているため住民が快適な生活を送ることができます。このような理由からこの地域は高級居住空間に急速に変化しており、住宅需要が持続的に増加しています。
