ジュレビョクサンアパートの再開発 / ジュレ4区再開発事業の整備計画決定および整備区域指定告示
- サソングジュレドン616番地一帯、位置、進行状況、区域図、事業性
サソングジュレドン616番地地域ではジュレ4区再開発事業が本格的に始まった。2025年11月26日に整備計画決定と整備区域指定告示が行われ、再開発段階に移行した。
特に今回の告示は2025年4月の住民説明会および住民公覧公告からわずか7ヶ月後に行われたもので、行政手続きが迅速に進行している点が注目される。このような速度は地域住民にポジティブな影響を与えると期待されている。
ジュレ4区はジュレビョクサンアパートが含まれる再開発地域で、全体面積は約55,233㎡に達する。現在位置している団地には老朽化したアパートと低層住宅が混在しており、近くにはドンジュ小学校とドンジュ中学校があり教育環境が優れている。このため住宅の人気が高く評価されている場所である。さらに、ジュレ1区に該当するジュレラッキーアパートは既に再建築作業が進行中であり、ジュレ地区は徐々に住宅環境が改善されている傾向がある。このような変化は今後の投資価値にもポジティブな影響を与えると見られている。
整備計画によれば、該当区域の用途地域は第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に大きく変更される。この過程で共同住宅用地、道路、公園、公共庁舎、景観緑地などが新たに配置される予定である。
特に、子供公園4,443㎡、景観緑地777㎡、交番用地620㎡と新設及び拡張道路が含まれており、地域基盤施設が大幅に改善されることが期待される。これらの変化は住民の生活環境をさらに快適にするものと期待されている。
個別負担金を算出するための推定比例率は100.1%に設定され、総額4,750億ウォンの収入と1,105億ウォンの事業費を基にした再開発プロジェクトが進行される予定です。
この事業では許可容積率が最大244.4%に設定されており、共同住宅の場合の建蔽率は50%以下、容積率は243%以下、そして高さは100mを超えないように条件が設けられている。
全体世帯数に関する具体的な数値は告示文に明記されていないが、面積と用途地域の上昇可能性を考慮すると、大規模新築団地が形成されると予想される。
ジュレ4区はサソン・ジュレ生活圏再編の中心地域として注目されている。特にジュレ1区の再建築が進行中であるため、旧市街地の整備効果がさらに期待される。
今回整備区域に指定されたことは管理処分認可、移転、着工段階に進む再開発事業の重要な第一歩となる。これに伴い、今後の事業スケジュールや施工社選定への関心が高まっている。
釜山広域市告示第2025-456号
ジュレ4再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
1. 釜山広域市サソングジュレドン616番地一帯のジュレ4再開発事業整備区域について「都市および住宅環境整備法」第16条に基づき以下のように整備計画決定および整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条および同法施行令第7条に基づき地形図面を告示します。
2. 関係書類（土地利用は「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☎051-888-4232）およびサソング建築課（☎051-310-4492）に置かれ、一般に公開されます。
2025年11月26日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定および整備計画決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | ジュレ4再開発事業整備区域 | 釜山広域市サソングジュレドン616番地一帯 | 55,233 |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区 分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 55,233 | 100.0 | ||
| 第2種一般住宅地域 | 6,520 | 11.8 | |||
| 第3種一般住宅地域 | 47,809 | 86.6 | 第2種 → 第3種 | ||
| 自然緑地地域 | 904 | 1.6 | |||
| 宅地および整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 55,233 | 100.0 | ||
| 宅地 | 43,588 | 78.9 | |||
| 共同住宅用地 | 42,360 | 76.7 | |||
| 宗教施設用地 | 1,228 | 2.2 | |||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 11,645 | 21.1 | |||
| 道路 | 5,805 | 10.6 | |||
| 公園 | 4,443 | 8.0 | |||
| 公共庁舎 | 620 | 1.1 | |||
| 景観緑地 | 777 | 1.4 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | ||
| 既定 | 変更 | 変更後 | |||
| 計 | 55,233 | - | 55,233 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 54,329 | 減)47,809 | 6,520 | 11.8 | |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増)47,809 | 47,809 | 86.6 | |
| 自然緑地地域 | 904 | - | 904 | 1.6 | |
○ 土地等所有者別負担金推定額および算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額(億ウォン) | 総事業費推定額(億ウォン) | 権限資産合計推定額(億ウォン) | 推定比例率(%) |
| 5,857.3 | 4,750.3 | 1,105.7 | 100.1 | |
| 算出根拠 | ∙ 権限資産合計推定額 = 土地等所有者別権限資産推定額合計 ∙ 推定比例率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額) / 権限資産合計推定額 ∙ 土地等所有者別負担金 = 組合員分配価格 - 権利額 | |||
※ 上記権限資産推定額および個別負担金算出額等は今後の管理処分計画等により変更される可能性があります
○ 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 区画区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | ジュレ4再開発事業整備区域 | 55,233 | Ⅰ-1 | 42,360 | サソングジュレドン616-4番地一帯 | 共同住宅および付属福祉施設 | 50%以下 | 243%以下 | 100m以下 | - | ||||||||||||||||
| Ⅰ-2 | 1,228 | サソングジュレドン544-8番地一帯 | 宗教施設 | 50%以下 | 210%以下 | 12m以下 | - | |||||||||||||||||||
| Ⅰ-3 | 620 | サソングジュレドン617-2番地一帯 | 公共庁舎（交番） | 50%以下 | 210%以下 | 12m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模および建設比率 | ⦁建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全体の世帯数10%または建設する住宅全体の延べ面積7%以上を賃貸住宅として建設⦁全体賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体の世帯数の5%以上 →住宅専用面積40㎡以下の規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ⦁「2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画（変更）」上記基準容積率評価基準および容積率緩和基準適用⦁ 基準容積率算定 : 210%(住宅管理区域) + 10%(特別整備区域) | |||||||||||||||||||||||||
| 区 分 | 評価基準点数 | ⇨ | 評価基準配点 | 土地利用 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| ジュレ4区 | 100点 | 32点 | 住宅管理区域 | 210% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁容積率緩和適用▸公共施設用地提供時インセンティブ算定 : 13.4%- 1.5 × (1,951㎡÷43,588㎡) × 200% = 13.4%▸地域経済活性化インセンティブ : 11%- 下請け（地域会社参加比率40%以上） : 6%- 設計者（地域会社参加比率50%以上） : 5%⇨ 緩和容積率 : 13.4% + 11% = 24.4%⦁許可容積率算出 : 220% + 24.4% = 244.4%⦁計画容積率 : 243%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-456号
題名
ジュレ4再開発事業整備計画決定および整備区域指定告示
日付
2025-11-26
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よくある質問 (FAQ)
Q. ジュレ4区再開発事業の最近の進行状況はどうなっていますか？
2025年11月26日に整備計画決定と整備区域指定が告示され、再開発事業が本格化しました。
釜山サソングジュレドン616番地一帯のジュレ4区再開発事業は2025年11月26日に整備計画決定と整備区域指定告示が行われました。これにより該当区域は再開発段階に正式に移行しました。行政手続きが住民説明会および住民公覧公告後、わずか7ヶ月で終了し迅速に進行した点が特徴であり、地域住民と関係者の期待を集めています。
Q. ジュレ4区再開発対象地域の主要な特徴と周辺環境は何ですか？
ジュレ4区は老朽アパートと低層住宅が混在しており、ドンジュ小・中学校に近く教育環境が優れています。
ジュレ4区はジュレビョクサンアパートを含む約55,233㎡の規模の再開発地域で、老朽化したアパートと低層住宅が混ざっています。近くにはドンジュ小学校とドンジュ中学校が位置しており教育条件が良好で、住宅の人気が高い地域です。また、隣接するジュレ1区ではジュレラッキーアパートの再建築事業が進行中で、住宅環境の改善と地域価値の上昇が期待されています。
Q. 再開発事業の整備計画に基づく用途地域と基盤施設の変化はどうなりますか？
第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に用途地域が変更され、子供公園などの基盤施設が拡充されます。
ジュレ4区整備計画に従い用途地域が既存の第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域に上昇します。これは共同住宅用地、道路、公園、公共庁舎、景観緑地などの新しい施設配置を可能にします。特に子供公園4,443㎡、景観緑地777㎡、交番用地620㎡、新設および拡張道路など地域インフラが大幅に改善され、住民の生活環境がより快適になる見込みです。
Q. 再開発事業の事業費や容積率などの主要な建築計画はどうなっていますか？
総事業費4,750億ウォン規模で、最大容積率244.4%、建蔽率50%以下、高さ100m以下に制限されます。
ジュレ4区再開発事業は総4,750億ウォンの収入と1,105億ウォンの事業費を基に推進されます。許可容積率は最大244.4%に設定されており、共同住宅の建蔽率は50%以下、容積率は243%以下、建物の高さは100mを超えないように規定されています。具体的な世帯数は告示文に明記されていませんが、面積と用途地域の変更を考慮すると大規模新築団地が整備されると予想されます。
Q. ジュレ4区再開発事業が地域に与える影響と今後の展望は何ですか？
ジュレ・サソン生活圏再編の核心として旧市街地整備効果が期待されており、事業が本格進行中です。
ジュレ4区はサソン区ジュレドンの中心再開発地域であり、特に隣接するジュレ1区の再建築と連動して旧市街地の住環境改善と生活圏再編を牽引する見込みです。整備区域指定は管理処分認可、移転、着工段階への第一歩であり、今後の事業スケジュールや施工社選定などへの関心が高まっています。これは地域住民と投資家の両方にとってポジティブなシグナルとなるでしょう。
