西区朱禮ラッキーアパート再建築 / 朱禮1区域再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
- 西区朱禮洞595番地周辺、区域図、位置、事業性、世代数、比例率
釜山市は2025年11月5日付で「朱禮1再建築事業整備計画決定及び整備区域指定」を正式に発表した。この発表は2025年4月に行われた住民説明会及び住民公覧公告の約7ヶ月後に行われたものである。
事業対象地は釜山西区朱禮洞595番地周辺で、面積は92,963.2㎡に達する。この地域は既存の第2種一般住宅地域の一部を第3種一般住宅地域に転換し、高層住宅団地に変貌させる計画である。現在存在する「朱禮ラッキーアパート」は1987年に竣工された15棟、総計1,962世帯の大規模団地であり、かなりの老朽化が進んでいる。
再建築のための整備計画によれば、平均容積率は277.97%に設定された。具体的に見ると、1段階での容積率は293.29%、2段階での容積率は269.10%となっている。
最高高さは135m以内に制限され、総世代数は2,242世代に計画されている。これは既存の1,962世代から約14%の増加を意味する。
住宅の形態は59㎡、67㎡、84㎡、102㎡と多様に構成される予定であり、この計画は地域の住宅供給を増やし、生活環境を改善するのに寄与することが期待されている。
| 区分 | 内容 |
| 対象位置 | 釜山広域市西区朱禮洞595番地周辺 |
| 区域面積 | 92,963.20 ㎡ |
| 容積率 | 277.97%(1段階293.29%、2段階269.10%) |
| 延べ面積 | 320,468.04 ㎡ (地上+地下含む) |
| 総世代数 | 2,242世代 |
| 住宅形態構成 | 59㎡, 67㎡, 84㎡, 102㎡ |
事業性を評価する際には慎重さが求められる。釜山市の告示によると、推定比例率は約95%で、これは組合員権利額が所有物件の評価額の95%程度であることを意味する。
今後工事費や事業費が上昇した場合、比例率はさらに低くなり、これにより組合員の負担が増えるリスクがある。朱禮1区域再建築に投資する計画がある場合は、評価額と比例率を必ず考慮する必要がある。
朱禮ラッキーアパートは57㎡から102㎡までの中小型平面で構成されている。全体的に平均土地持分は13.35坪に達するが、これはあまり良い方ではない。したがって負担金の算定時に不利な条件となる場合がある。
特に1～7棟と8～17棟の土地が分離されており、持分に差がある点は組合員間の負担の差をさらに拡大する要因として指摘されている。これらの点を考慮すると、朱禮ラッキーアパートの土地持分の問題は慎重に見直すべき部分である。
朱禮ラッキーは西区朱禮地域に位置しており、立地は非常に良好である。最近の取引価格を見ると、2025年10月時点で59B㎡(10階)の価格が2億1,750万ウォンであることが確認される。竣工から38年が経過しているにもかかわらず、周辺の団地に比べて高い価格帯を維持している。
再建築が進行すれば、事業完成後には約2,200世代規模の新しい大団地に変わる予定である。しかし、低い比例率と平面構造により、追加の負担金が負担になると思われる。こうした変数は今後の投資判断に重要な要素となるだろう。
今回の再建築計画は地域の活性化を図るために老朽住宅地の整備及び土地利用を最大化することを目指している。しかし、現在事業性が低い状況であるため、今後施工会社の選定や建築審議、事業実施許可の過程で調整が重要になると予想される。
釜山市告示第2025-418号
朱禮1再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
1. 釜山広域市西区朱禮洞595番地周辺の朱禮1再建築事業整備区域に関し、「都市及び住居環境整備法」第16条規定に従い以下のように整備計画決定及び整備区域指定を告示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条規定に従い地形図を告示する。
2. 関係書類（土地利用報告「http://www.eum.go.kr」より閲覧可）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4244）及び西区建築課（☏051-310-4492）に常備し、一般人（利害関係者）に公開する。
2025年 11月 5日
釜山広域市市長
I. 整備区域の指定及び整備計画決定
1. 整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再建築事業 | 朱禮1再建築事業整備区域 | 釜山広域市西区朱禮洞595番地周辺 | 92,963.2 |
2. 再建築事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 92,963.2 | 100.0 | ||
| 第3種一般住宅地域 | 92,940.2 | 99.9 | •第2種→第3種(57,690.2㎡) | ||
| 一般商業地域 | 23.0 | 0.1 | |||
| 都市管理計画用途地区 | 防火地区 | 23.0 | 0.1 | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 92,963.2 | 100.0 | ||
| 宅地用地 | 75,864.2 | 81.6 | |||
| 共同住宅用地 | 75,864.2 | 81.6 | ∙付帯福利施設を含む | ||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 17,099.0 | 18.4 | |||
| 道路 | 9,123.0 | 9.8 | |||
| 公園 | 6,976.0 | 7.5 | |||
| 公共庁舎 | 1,000.0 | 1.1 | |||
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変更 | 変更後 | ||||
| 用途地域 | 合計 | 92,963.2 | - | 92,963.2 | 100.0 | |
| 第2種一般住宅地域 | 57,690.2 | 減) 57,690.2 | - | - | ||
| 第3種一般住宅地域 | 35,250.0 | 増) 57,690.2 | 92,940.2 | 99.9 | ||
| 一般商業地域 | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | ||
| 用途地区 | 防火地区 | 23.0 | - | 23.0 | 0.1 | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既定 | 変更 | |||||
| - | 西区朱禮洞595-4周辺 | 第2種一般住宅地域 | 第3種一般住宅地域 | 57,690.2 | 300% | ∙対象地は老朽・不良建築物が密集しており、居住環境改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域であり、効率的な土地利用を図るためには高層住宅地として整備が必要であり、第2種一般住宅地域から第3種一般住宅地域への変更を決定するものである。 |
○ 土地等所有者別負担金推定額及び算出根拠
| 負担金推定額 | 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 総電子資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 約13,748億ウォン | 約7,328億ウォン | 約6,743億ウォン | 約95% | |
| 算出根拠 | ∙ 総電子資産合計推定額 = 土地等所有者別総電子資産推定額合計∙ 推定比例率 = (総収入推定額 - 総事業費推定額) / 総電子資産合計推定額 X 100%∙ 土地等所有者別負担金 = 組合員分配価格 - 権利額 | |||
※ 上記総電子資産推定額及び個別負担金算出額等は今後管理処分計画等により変更される場合があります（土地等所有者別負担金推定額及び算出根拠については記載を省略）
○ 建物の主要用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 世帯または宅地区分 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||||||||||||||||||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 新設 | 朱禮1再建築事業整備区域 | 92,963.2 | 1-1 | 27,817.0 | 朱禮洞595 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 25%以下 | 294%以下 | 135m以下 | |||||||||||||||||
| 2-1 | 48,047.2 | 朱禮洞595-4周辺 | 共同住宅及び付帯福利施設 | 25%以下 | 270%以下 | 135m以下 | ||||||||||||||||||||
| 2-3 | 1,000.0 | 朱禮洞595-4周辺 | 業務施設 | 50%以下 | 240%以下 | 22m以下 | ||||||||||||||||||||
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | ⦁該当なし | |||||||||||||||||||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁該当なし | |||||||||||||||||||||||||
| 容積率緩和基準適用 | ∙「2030釜山広域市都市・住居環境整備基本計画（変更）」に基づく基準容積率評価基準及び容積率緩和基準の適用1) 基準容積率 : 240% (居住整備区域230%、特別整備区域10%) | |||||||||||||||||||||||||
| 区分 | 評価点数 | ⇨ | 評価配点 | 区域名 | 基準容積率 | |||||||||||||||||||||
| 朱禮1 | 76点 | 50~80点 | 居住整備区域 | 230% | ||||||||||||||||||||||
| ∙容積率緩和（インセンティブ）算定2) 公共施設用地提供インセンティブ : 18.5%○ 第2種一般住宅地域 :- インセンティブ : 1.5×(485.8㎡÷48,047.2㎡)×200% = 3.0%- 許容容積率 : 243.0% (240.0%+3.0%)○ 第3種一般住宅地域 :- インセンティブ : 1.5×(2,796.0㎡÷27,817.0㎡)×300% = 45.2%- 許容容積率 : 285.2% (240.0%+45.2%)○ 平均容積率算定 : 258.5% | ||||||||||||||||||||||||||
| 平均容積率 = | (243.0%×48,047.2㎡) + (285.2%×27,817.0㎡) | = 258.5% | ||||||||||||||||||||||||
| 48,047.2㎡ + 27,817.0㎡ | ||||||||||||||||||||||||||
| 3) 地域経済活性化インセンティブ : 20% (下請け15% + 設計者5%)∙許容容積率算定- 許容容積率 : 1) + 2) + 3) = 278.5%∙計画容積率 : 278%以下 | ||||||||||||||||||||||||||
区分
告示
機関区分
市
機関
釜山広域市
告示・公告番号
第2025-418号
タイトル
朱禮1再建築事業整備計画決定及び整備区域指定告示
日付
2025-11-05
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よくある質問（FAQ）
Q. 西区朱禮ラッキーアパート再建築事業の主要内容は何ですか？
西区朱禮ラッキーアパート再建築事業は2025年、釜山西区朱禮洞595番地周辺92,963.2㎡を対象に2,242世帯規模で高層住宅団地を整備する事業です。
釜山市は2025年11月5日、朱禮1再建築事業整備計画及び整備区域指定告示を発表しました。この事業は1987年に竣工した老朽化した朱禮ラッキーアパート（1,962世帯）を再建築し、平均容積率277.97%、最高高さ135m以内で2,242世帯の高層住宅団地とする計画です。住宅形態は59㎡から102㎡まで多様で、地域の住宅供給増加及び生活環境改善に寄与する見込みです。
Q. 今回の再建築事業の容積率及び世代数計画はどうなっていますか？
平均容積率は約278%で、総計2,242世帯が計画されており、現状より約14%増加した規模です。
再建築整備計画によれば、朱禮1区域の平均容積率は277.97%に設定されており、1段階は293.29%、2段階は269.10%です。最高建物の高さは135m以内に制限され、世代数は従来の1,962世帯から2,242世帯に増加し、約14%の増加となります。これらの計画は高密度の住居環境創出及び地域内の住宅供給拡大を目指しています。
Q. 再建築事業の比例率とその意味は何ですか？
推定比例率は約95%で、組合員権利額が評価額の95%レベルであることを意味します。
釜山市の告示によると、今回の再建築事業の推定比例率は約95%です。これは組合員が所有する権利額が彼らの物件に対する評価額の95%程度であることを示しています。工事費や事業費が上昇した場合、比例率はさらに低下する可能性があり、組合員の負担が増加するリスクが存在します。そのため、投資の際には評価額と比例率を慎重に確認する必要があります。
Q. 朱禮ラッキーアパートの土地持分の状況と問題点は何ですか？
平均土地持分は13.35坪で低めであり、1～7棟と8～17棟の間の土地分離によって持分の差が大きいです。
朱禮ラッキーアパートは57㎡から102㎡の平面で構成されており、平均土地持分は13.35坪に過ぎず、負担金算定において不利な条件です。特に1棟から7棟までと8棟から17棟までの土地が分離されているため、持分率の差が組合員間の負担差をさらに拡大する可能性があります。この土地持分の問題は再建築プロセスで慎重に検討する必要がある要素です。
Q. 朱禮ラッキーアパートの現在の市価と立地はどうですか？
2025年10月時点で59㎡平面価格は約2億1,750万ウォンであり、立地は西区朱禮地域内で良好です。
朱禮ラッキーアパートは釜山西区朱禮洞に位置しており、立地は優れており、38年が経過したアパートでも59B㎡(10階)の実取引価格は2025年10月時点で約2億1,750万ウォンで高く維持されています。再建築後、約2,200世帯規模の大規模団地へと変貌する予定ですが、低い比例率と平面構造による追加負担金の負担は投資時に考慮すべき変数です。
