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미래도시로의 전환, 부산이 먼저 움직인다
부산시는 광역시에서 처음으로 ‘노후계획도시 정비 기본계획(안)’을 마련하였다. 이와 관련하여 7월 9일부터 30일까지 화명·금곡지구와 해운대1·2지구를 대상으로 주민공람이 진행된다. 또한, 선도지구 공모도 시작하며, 도시 공간 구조의 근본적인 재편과 중장기 재건축 로드맵을 실현하기 위한 노력을 기울이고 있다. 이러한 계획은 부산의 도시 발전에 중요한 전환점이 될 것이다.
노후계획도시 정비는 4월에 시행된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 바탕으로 하여, 개별 재건축의 한계를 뛰어넘는 포괄적인 정비 방안이다.
부산시는 이번 계획을 통해 도시 기능이 저하되고 노후주택이 밀집된 문제를 해결하고, 주거환경을 개선하며 도시의 활력을 높이겠다는 목표를 세우고 있다.
화명·금곡지구, 2.71㎢에 통합재건축 14개소 포함 총 21곳 지정
화명·금곡지구는 1995년부터 2002년까지 개발된 택지 지역이다. 이번 기본계획의 비전은 '숲과 강을 품은 휴메인(Humane) 도시'로 설정되었다. 이 계획의 주요 목표는 ▲지역 특화 거점 발전 ▲15분 도시 구현 ▲그린·블루 네트워크 형성 ▲녹색 교통도시 조성이다.
기준용적률은 평균 350%로 상향 조정되었고, 2종 일반주거지역은 340%, 3종 일반주거지역은 370%로 설정되었다. 이러한 내용에 따라 통합 재건축이 가능한 14개 지역을 포함해 총 21개의 특별 정비 예정구역이 지정되었다. 이로 인해 지역 발전이 더욱 기대된다.
화명·금곡지구 특별정비예정구역(안) – 21개소
주택단지에는 정비형이 14곳, 이주대책 지원형이 4곳, 그리고 시설 정비형이 3곳 있다. 각 유형별로 특성이 다르므로, 선택에 신중을 기해야 한다.
| 번호 | 세대수(호) | 단지수(개) | 비고 |
| 1 | 2,016 | 2 | 백산삼협연립, 금곡주공3차 |
| 2 | 1,152 | 2 | 금곡화훼, 협진태양 |
| 3 | 480 | 2 | 유림2차, 유림1차 |
| 4 | 1,366 | 1 | 금곡주공 8,9차 |
| 5 | 1,217 | 2 | 금곡주공 5,6차 |
| 6 | 2,014 | 3 | 백산강변타운, 경남아너스빌, 화명그린 |
| 7 | 2,729 | 3 | 화명리버빌2차, 화명뜨란채, 화명한일유앤아이 |
| 8 | 2,460 | 4 | 화명그린1차·2차, 화명코오롱, 그린숲속 |
| 9 | 2,939 | 2 | 화명동부대우아파트, 대우이안 |
| 10 | 1,047 | 2 | 삼한힐파크, 현대1차 |
| 11 | 1,099 | 3 | 화명유림, 대우푸르지오, 화명그린힐 |
| 12 | 2,624 | 2 | 코오롱하늘채1차, 2차 |
| 13 | 2,638 | 2 | 현대2차, 대림쌍용강변타운 |
| 14 | 1,780 | 1 | 수정강변타운 |
| 합계 | 25,561 | 31 |
이주대책 지원형 (4개소)
| 번호 | 세대수(호) | 단지수(개) | 비고 |
| A | 1,099 | 1 | 금곡주공 1단지 |
| B | 1,460 | 1 | 금곡주공 2단지 |
| C | 802 | 1 | 금곡주공 7단지 |
| D | 1,937 | 1 | 금곡주공 4단지 |
| 합계 | 5,298 | 4 |
시설 정비형 (3개소)
| 번호 | 면적(㎡) | 계획 | 비고 |
| 15 | 1,020 | 주차장 3개소 | 공공개발 추진 |
| 16 | 14,771 | 광장 1개소 | (도시계획시설사업 등) |
| 17 | 18,950 | 공공청사 1개소 |
해운대1·2지구, ‘그린시티’ 비전으로 중층 재건축 추진
해운대1·2지구는 1997년에 완공된 장산 신시가지와 좌동 지역을 아우르는 곳이다. ‘해운대 그린시티, 주민과 함께 새로운 미래도시를 열다’라는 비전을 바탕으로 ▲지속 가능한 융복합 도시 ▲부산형 15분 도시 ▲복원력 있는 도시 ▲스마트 모빌리티 도시를 목표로 삼고 있다.
이 지역은 2종 일반주거지역으로 설정되어 있으며, 아파트의 경우 기준용적률은 360%, 연립주택은 210%로 규정된다. 또한, 통합재건축 대상 13곳을 포함해 총 17곳이 특별정비예정구역으로 지정되어 있어 미래의 발전 가능성을 높이고 있다.
해운대1·2지구 특별정비예정구역(안) – 17개소
주택단지 정비형으로는 13개소가 있으며, 이주대책 지원형으로는 1개소가 있다. 또한, 시설 정비형은 3개소로 구성되어 있다.
| 구역번호 | 세대수(호) | 단지수(개) | 비고 |
| 1 | 1,346 | 3 | 경남아너스빌, 대림3차, 롯데2차 |
| 2 | 4,694 | 3 | 두산1차, LG, 대림1차 |
| 3 | 3,713 | 5 | 삼성, LIG건영, 동부, 롯데4차, 동신 |
| 4 | 1,727 | 2 | LH센트럴파크, 세종파크 |
| 5 | 1,922 | 2 | 대동타운, 대림2차 |
| 6 | 1,762 | 2 | 롯데3차, 건영2차 |
| 7 | 260 | 3 | 동원듀크빌리지(1~3)차 |
| 8 | 2,254 | 4 | 신성, 대창, 코오롱, 한일 |
| 9 | 1,348 | 2 | 대원, 화목타운 |
| 10 | 1,978 | 3 | 한라, 벽산1차, 두산2차 |
| 11 | 2,072 | 2 | 대우2차, 벽산2차 |
| 12 | 1,809 | 2 | 대우1차, 아이파크현대 |
| 13 | 3,947 | 4 | 영남, 경남선경, SKVIEW, 삼환 |
| 계 | 28,832 | 37 | - |
시설 정비형 (3개소)
| 구역번호 | 면적(㎡) | 도시계획시설 결정현황 | 토지이용 현황 | 용도지역 현황 | 소유자 |
| 14 | 3,383 | 주차장 | 주차장 (87대) | 중심상업지역 | 공유지 (부산시) |
| 15 | 3,693 | 주차장 | 주차장 (104대) | 중심상업지역 | 공유지 (부산시) |
| 16 | 5,501 | 청소년 수련시설 | 테니스장 | 제2종일반 주거지역 | 공유지 (부산시) |
이주대책 지원형 (1개소)
| 구역번호 | 세대수(호) | 단지수(개) | 비고 |
| 17 | 420 | 1 | 해운대 주공아파트 |
선도지구 공모 병행…총 5,700세대 선정 예정
이번 공람과 함께 선도지구 공모 절차가 시작된다. 화명과 금곡 지역에서 2,500세대, 해운대 지역에서 3,200세대 등 총 5,700세대 규모의 주택이 포함된다. 접수는 10월 13일부터 5일간 진행되며, 12월에 최종 선정 결과가 발표된다.
선정 기준은 주민의 참여도, 정비의 긴급성, 사업 추진의 파급효과 등이다. 선도지구로 선정된 단지는 정비계획 수립이 우선시되어 사업이 신속하게 진행될 예정이다.
향후 계획: 다대·만덕·모라·개금·당감 2단계로 확대 추진
부산시는 7월에 다대, 만덕, 모라, 개금·당감 등 2단계 노후계획도시정비 기본계획을 수립할 예정이다. 이들 지역은 100만㎡ 이상의 면적을 가진 노후 택지개발지구로, 특성에 맞춘 정비계획이 마련될 계획이다.
또한, 전문가 자문단을 운영하며 '찾아가는 미래도시지원센터'를 통해 시민들의 의견을 적극적으로 수렴할 예정이다. 이를 통해 투명하고 공정한 정비사업을 추진할 방침이다.
공공기여 비율, 법정 최저치로 조정…주민 부담 완화
부산시는 주민들의 경제적 부담을 덜어주기 위해 지난 5월에 「부산시 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 조례」를 제정하였다. 이 조례에 따라 공공기여 비율이 두 가지 구간으로 나뉘어 설정되었다. 첫 번째 구간인 기준용적률 이하에서는 10%, 두 번째 구간인 초과분에서는 41%로 책정되었다.
이러한 조치는 법적 허용 범위 내에서 최소한의 수준으로 결정되었으며, 이는 사업의 성공 가능성을 높이고 주민들의 수용성을 증대시킬 것으로 기대된다.
이전에 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 대해 포스팅하면서 공공기여 비율이 상당히 높게 책정될 것이라고 예상했지만, 부산시의 조례에서 10%로 설정된 점은 시 차원에서의 지원이 꽤 클 것임을 보여준다. 이는 주민들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
용적률 상향으로 본 노후계획도시 중층 재건축의 잠재력
부산시가 발표한 노후계획도시 정비 기본계획(안)의 가장 중요한 요소는 용적률을 높이는 것이다. 이를 통해 사업의 수익성을 확보하고자 한다.
예를 들어, 해운대 그린시티 내에서 위치가 뛰어난 화목아파트를 살펴보자. 이 아파트는 현재 896세대를 보유하고 있으며, 현재 용적률이 260%이다. 그러나 특별정비계획을 통해 용적률이 360%로 상향 조정된다고 가정해보면, 용적률이 증가하는 100%포인트는 기존 세대 수에 비해 약 38.5%의 건축 용량이 증가함을 의미한다. 이를 바탕으로 계산하면, 총 345세대의 추가 건설이 가능하다는 결과가 나온다.
부산시의 조례에 따라 공공기여분으로 약 35세대를 제외한 후, 최종적으로 약 310세대를 일반에 분양할 수 있다는 예측이 제시된다. 이러한 조례는 공공기여 비율을 최소화하여, 310세대의 일반 분양이 성공적으로 이루어질 경우, 기존 896세대 조합원들의 부담금을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이다. 따라서 중층 재건축 사업의 성공을 위한 중요한 열쇠는 이 분양의 성패에 달려 있다.
결론: 중층 재건축 시대, 부산형 도시정비의 선례를 만든다
이번 기본계획(안)은 단순히 노후 아파트 재건축을 넘어, 도시의 구조와 기능, 그리고 삶의 질을 종합적으로 향상시키기 위한 미래 지향적인 비전을 담고 있다. 부산은 이 계획을 통해 계획도시의 기능 회복은 물론 도시 활력 재생과 주거 환경 개선이라는 세 가지 목표를 동시에 달성할 가능성이 크다.
특히 중층 재건축을 가능하게 하는 기반을 마련한 점에서, 기존의 초고층 중심 사업 방식에서 탈피한 새로운 재정비 모델로 주목받고 있다. 이러한 변화는 시민들의 적극적인 참여와 협력이 뒷받침될 때 더욱 효과적일 것으로 기대된다. 이번 계획은 부산의 미래를 밝히는 중요한 이정표가 될 것이다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부산시가 발표한 노후계획도시 정비 기본계획의 주요 목표는 무엇인가요?
노후주택 정비와 주거환경 개선, 도시 활력 증진을 목표로 합니다.
부산시는 노후계획도시 정비를 통해 도시 기능 저하와 노후주택 밀집 문제를 해결하고자 합니다. 주거환경을 개선하고, 도시의 전반적인 활력을 높여 부산의 지속 가능한 발전을 도모합니다. 이를 위해 통합재건축, 용적률 상향, 녹색 교통 도시 조성 등 다양한 사업을 추진합니다.
Q. 화명·금곡지구 노후계획도시 정비의 비전과 주요 내용은 무엇인가요?
'숲과 강을 품은 휴메인 도시'로 15분 도시와 그린 네트워크를 지향합니다.
화명·금곡지구는 1995~2002년 개발 지역으로, 이번 계획에서 '숲과 강을 품은 휴메인 도시' 비전을 설정했습니다. 주요 목표는 지역 특화 거점 발전, 15분 도시 구현, 그린·블루 네트워크 조성, 녹색 교통 도시 구축입니다. 평균 용적률 350% 상향과 21개 특별정비예정구역 지정으로 주거환경과 도시 기능 개선을 추진합니다.
Q. 해운대1·2지구 노후계획도시 정비 계획과 용적률 기준은 어떻게 되나요?
그린시티 비전 아래 2종 일반주거지역으로 용적률 360% 적용됩니다.
해운대1·2지구는 1997년 완공된 장산 신시가지와 좌동 일대이며, ‘해운대 그린시티’ 비전을 바탕으로 지속 가능한 융복합 도시와 부산형 15분 도시를 목표로 합니다. 아파트는 기준용적률 360%, 연립주택은 210%가 규정되어 있으며, 총 17곳이 특별정비예정구역으로 지정되어 중층 재건축과 도시재생이 추진됩니다.
Q. 선도지구 공모는 어떤 방식으로 진행되고 주요 선정 기준은 무엇인가요?
화명·금곡·해운대 지구에서 총 5,700세대 규모로 주민공모로 진행됩니다.
선도지구 공모는 10월 13일부터 5일간 접수를 받고 12월에 결과를 발표합니다. 화명과 금곡 지역에서 2,500세대, 해운대에서 3,200세대 규모이며 주민 참여, 정비의 긴급성, 사업 파급효과가 평가 기준입니다. 선정된 단지는 정비계획 수립을 우선해 사업을 신속히 추진할 예정입니다.
Q. 부산시의 공공기여 비율 조정은 어떤 의미가 있나요?
법정 최저 수준으로 공공기여를 낮춰 주민 부담을 완화합니다.
부산시는 조례를 제정해 공공기여 비율을 기준용적률 이하 10%, 초과분 41%로 설정했습니다. 이는 법적 허용 한도 내 최소 수준으로, 사업의 경제성을 높이고 주민 수용성을 개선하는 효과가 있습니다. 결과적으로 주민들의 부담이 줄어들어 노후계획도시 정비 사업 추진이 용이해질 것으로 기대됩니다.
