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도심 한가운데 6만 평 부지…첫 민간개발 공모 '유찰'
부산진구 범천동에 위치한 철도차량정비단 부지에 대한 민간 개발사업자 공모가 실패로 돌아갔다. 이 사업은 원도심의 체계적인 재정비와 복합개발을 목표로 코레일이 2025년 5월 7일까지 민간사업자를 모집했으나, 접수 마감일인 5월 8일까지 적합한 신청자가 없어 아쉬움을 남겼다.
유찰의 주된 원인으로는 주거용지 비율이 30% 이내로 제한되고, 공공용지가 50% 이상으로 설정된 토지 이용 계획 가이드라인이 지적된다. 이러한 규제는 개발 사업자들에게 사업성 확보에 어려움을 주어, 이로 인해 참여 의욕이 저하된 것으로 분석된다.
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서면 인근 핵심 입지…그러나 공공비율 과도해 '사업성' 부족
부산진구 범천동 일대에 위치한 해당 부지는 약 20만㎡(6만 1000평)의 면적을 가지고 있으며, 일반상업지역으로 지정되어 있다. 이 지역은 서면 도심권과 가까워 교통, 금융, 상업, 업무 인프라가 밀집한 부산의 핵심 지역으로 평가받고 있다.
그러나 토지 이용 가이드라인에 따르면, 전체 부지의 30%는 주거용으로, 50% 이상은 공공시설로 의무 배정해야 한다. 남은 공간은 민간 제안에 의해 상업 및 업무 용도로 사용할 수 있다. 이곳에는 부산진구 보건소와 부산가정법원 같은 공공기관이 들어설 예정이다.
이러한 규제 때문에 개발이익을 확보하는 데 어려움이 있어, 사실상 '공공사업에 가까운 수준'이라는 비판이 제기되고 있다. 이로 인해 지역 개발에 대한 우려가 커지고 있으며, 향후 이 부지의 활용 방안에 대한 논의가 필요하다.
코레일, 후속 대책으로 '재공모' 준비…조건 일부 완화 가능성
유찰 이후 후속 재공모를 준비하고 있다. 공공비율 일부 완화와 용적률 상향, 복합개발 방식의 다양화 등의 시장 친화적인 조건이 마련된다면, 재공모에서 수요자들의 참여가 증가할 가능성이 존재한다.
하지만 정부와 부산시의 방침에 따라 공공성을 확보하는 원칙은 반드시 지켜져야 한다. 이로 인해 완전한 수익형 민간개발 방식은 어려운 상황이며, 따라서 사업성을 확보하기 위한 적절한 절충이 필요할 것으로 보인다.
범천차량기지 이전과 북항재개발 연계 기대감 여전
이 사업은 현재 범천 차량정비단을 부산신항역 근처로 이전한 후, 기존 부지를 민간 복합개발하는 방안이다. 이는 북항 재개발 1단계가 완료되고 2단계가 추진됨에 따라 원도심의 구조적 변화를 이루려는 목표를 가지고 있다.
범천 부지와 인접한 서면권 개발이 이루어진다면, 부산 중심부의 중요한 복합타운으로 성장할 잠재력이 크다. 이러한 이유로 많은 이들이 이 프로젝트에 주목하고 있다.
하지만 첫 번째 공모가 유찰된 사실은 사업 추진에 있어 여러 어려움이 있음을 나타낸다. 앞으로 코레일과 부산시의 대응 방식이 이 프로젝트의 향후 방향성을 결정짓는 중요한 시점이 될 것으로 보인다.
결론: 시장 요구와 공공성 사이, 절충안이 필요하다
범천동에 위치한 철도차량정비단 부지의 개발은 부산 원도심 revitalization의 중요한 이정표로 여겨진다. 하지만 지나치게 높은 공공 비율로 인해 첫 공모가 실패로 돌아갔다.
향후 재공모를 위해서는 시장성과 공공성을 동시에 반영한 균형 잡힌 토지 이용 계획이 필요하다. 또한, 코레일, 부산시, 국토부 간의 원활한 협력 체계 구축과 투자자 유치를 위한 정책의 유연성도 필수적이다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 범천동 철도차량정비단 부지 민간 개발사업자 공모가 유찰된 이유는 무엇인가요?
과도한 공공시설 의무 배정과 주거지 비율 제한으로 사업성이 떨어져 참여가 저조했습니다.
부산 범천동 철도차량정비단 부지의 민간 개발사업자 공모는 공공용지를 50% 이상 확보하고, 주거용지를 30% 이내로 제한하는 토지 이용 계획 때문에 사업성이 낮아졌습니다. 이로 인해 개발 이익이 감소하고 민간 사업자의 참여 의욕이 크게 떨어져 유찰됐습니다. 결국 지나친 규제가 사실상 공공사업에 가까운 개발 환경을 조성해 민간 참여가 어려운 상황이 된 것이 주요 원인입니다.
Q. 범천철도차량정비단 부지의 토지 이용 계획은 어떻게 구성되어 있나요?
주거용지는 최대 30%, 공공시설용지는 50% 이상 배정해야 하는 규제가 있습니다.
범천동 철도차량정비단 부지는 약 6만 평 규모로 서면 도심과 인접한 상업지역입니다. 토지 이용 가이드라인에 따라 전체 부지의 30% 이내는 주거용지로, 50% 이상은 공공시설용지로 의무 배정해야 합니다. 나머지 공간은 상업 및 업무 용도로 민간 제안에 따라 활용할 수 있으며, 공공기관도 입주할 예정입니다. 이런 구성이 사업성 확보에 부담을 주는 요인입니다.
Q. 첫 공모 유찰 후, 향후 계획과 재공모 전략은 어떻게 되나요?
공공비율 완화와 용적률 상향 등 조건 일부 완화로 재공모를 준비 중입니다.
코레일은 이번 유찰을踏ま해 공공시설 비율 일부를 완화하고 용적률을 상향하는 등 시장 친화적인 조건으로 재공모를 추진할 예정입니다. 복합개발 방식을 다양화하여 민간 참여를 유도하면서도 정부와 부산시가 요구하는 공공성 확보 원칙은 지키려 합니다. 따라서 사업성 개선과 공공성 유지 사이에 적절한 절충안을 마련해야 할 중요한 시기입니다.
Q. 범천철도차량정비단 부지 개발의 도시계획적 의의는 무엇인가요?
원도심 재정비와 북항재개발 연계로 부산 핵심 복합타운 조성을 목표로 합니다.
이 부지 개발은 범천 차량정비단을 신항역 인근으로 이전하고 기존 부지를 복합개발해 원도심을 활기차게 재편하는 사업입니다. 북항재개발 1단계 완료 후 2단계와 연계해 원도심 구조 변화를 기대하며, 서면권과 접해 있어 부산 중심부의 중요한 복합타운으로 성장할 잠재력이 큽니다. 그러나 첫 공모 유찰로 사업 추진에 어려움이 있어 코레일과 부산시의 대응이 향후 방향을 좌우할 전망입니다.
