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房地产·金融·政府政策解读：保护实际需求和市场稳定之间，该战略的有效性如何？
自2025年6月28日起，政府将实施强有力的贷款规定以抑制家庭债务的增加。
金融委员会在2025年6月27日与企划财政部、国土交通部等相关机构召开了“紧急家庭债务检查会议”，确定并公布了以首都圈为中心的“家庭债务管理强化方案”。
此次举措是重新确认以实际需求为中心的政策基调，可以被解读为警告首都圈的过热风险的信息。通过这一举措，政府计划持续努力解决家庭债务问题。
此次政策包括减少家庭贷款的总量目标，阻止多套住房者的额外贷款，并提高实际需求者贷款的标准。预计这将对市场产生重大影响。
此次政策的主要内容可以分为三点。第一，总量管理目标被缩小；第二，所有金融领域的规定适用范围被扩大。最后，住房抵押贷款(LTV)和信用贷款的限度及条件也将得以增强。
1. 总量管理目标50%减少，政策贷款也缩减25%……以实际需求为中心的定向供给
金融当局决定从今年下半年起，将金融界家庭贷款的供应量减至原计划的一半。此外，作为政策目的的贷款，如跨越贷款和支撑贷款等，也将减少年度供应计划的25%。这被视为提高金融市场稳定性的措施。
最近基准利率从3.5%降低到2.5%，土地交易许可制被解除，必须采取措施来抑制首都圈的住房抵押贷款增加。实际上，预计2025年4至5月之间住房抵押贷款月增幅将超过5万亿韩元，这将对金融市场造成相当大的压力。
2. 以首都圈为中心的规定扩大……“非自住目的贷款，实际上阻断”
此次政策的核心在于有效抑制投机需求。政府认为多套住房者和缝隙投资是家庭债务增加的主要原因，因此重点阻断资金流向这些对象。这些措施旨在提高市场的稳定性。
作为最强有力的应对措施，是在首都圈及规定区域内全面禁止1套住房者和多套住房者获得额外住房抵押贷款。这意味着通过贷款获得额外住房购买几乎是不可能的强有力措施。
之前在规定区域内LTV为30%，非规定区域为60%，而自6月28日起在整个首都圈将适用LTV 0%。此外，仅在1套住房者在6个月内处置现有住房的情况下，才适用与无住房者相同的LTV限度，使得即便暂时成为两套住房者也会面临更大的负担。
这些变化预计将对房地产市场产生重大影响。
为抑制缝隙投资的措施正在加强。在首都圈和规定区域内，条件转移的租赁贷款被禁止，从而阻断利用租赁保证金履行住房尾款的方式。
此外，通过在借款者年收入范围内限制信用贷款限额，也将堵住利用信用贷款为住房购买筹集资金的间接方法。这些措施反映了政策当局的坚定意志。
在首都圈购买住房的情况下，必须在6个月内迁入。如违反，将收回全部贷款金额，并实施未来3年内贷款限制的严格规定。尤其是包括跨越贷款和支撑贷款等政策贷款也适用相同的规定，非自住目的贷款实际上不可能。这预计将对房地产市场产生重大影响。
3. 住房贷款信贷限额6亿韩元，生涯首次购房贷款LTV降至70%
政府最近的政策不仅仅是抑制投机需求，还给实际需求者带来了诸多变化。尤其是在首都圈和规定区域内，将住房贷款的最高限额设定为6亿韩元的做法引人注目。
这一举措旨在防止高价住房购买时过多使用杠杆，实际贷款金额根据LTV和DSR等规定比例决定，在6亿韩元范围内。
结果是，意欲在首尔及首都圈的热门地区购买公寓的实际需求者将面临需要准备更多自有资金的情况。这一变化需要关注其对未来住房市场的影响。
尤其是对生涯首次购房者提供的优惠减少值得注意。此前在所有地区适用LTV 80%，但现在在首都圈和规定区域这一比率降低至70%。此外，新规定要求贷款后6个月内迁入，这一措施反映了防止生涯首次购房者滥用贷款购买住房的意图，只允许实际居住目的的贷款。
4. 信贷贷款也限制在年收入以内，DSR绕过障碍的措施
此次措施是为了防止住房资金需求通过信用贷款绕道，逐步限制借款者的年收入限额。以前金融公司间的年收入的1~2倍的信用贷款自律规定不一，但现在所有金融领域将适用相同标准。
此外，将通过限制住房抵押贷款的期限为30年以内，来阻止绕过DSR的措施。此外，首都圈的租赁贷款保证比例也将从90%调整至80%。因此，银行、保险公司、储蓄银行将不得不加强信贷审查，家庭贷款的增长率预计将在一段时间内降低至个位数中间。
政策效果分析：市场萎缩吗，还是促进平稳着陆？
此次措施无疑有助于遏制房地产市场的过热和防止金融市场的系统性风险，特别是加强对高价住宅及投资性贷款的监管，并明确区分以实际需求为中心的规定，显示出金融政策目标的一致性。
特别是六个月迁入义务规定在制度上禁止了缝隙投资性需求，而6亿韩元的贷款限额设置则抑制了针对高价公寓的杠杆需求。这些措施将有助于提高市场的稳定性。
然而，短期内首都圈的房地产市场可能面临交易量急剧减少和观望氛围加深的可能。LTV 0%的适用、住房贷款6亿韩元限额设置、迁入义务等因素将大大抑制住房购买心理。尤其是依赖贷款的2030代和考虑额外购房的投资者可能会退出市场。由于此，曾经过热的某些地区的价格上涨趋势预计将明显放缓。
结论：降息早期流动性防止装置……需要同时保护实际需求者的装置
最近发布的家庭债务管理方案成为关注的先发对策，以应对韩国低利率环境的变化。保护实际需求者的同时，包含强烈阻止投机需求和系统性风险的意图。这被解读为未来维护稳定金融环境的重要措施。
金融当局今后将每周召开家庭债务检查会议。在会议上将讨论LTV进一步强化、DSR扩展、住房贷款风险权重调整等额外的监管措施。由于政府同时推进结构性应对和现场检查，因此政策的效果将在市场和金融领域的快速执行中得到很大依赖。