2026年第四季度釜山房地产展望：公寓价格、未售房屋及地区市场分析

迈入2026年第四季度，釜山房地产市场 呈现出偏好地区价格显现复苏迹象、郊区未售房屋压力并存的两极分化走势仍在延续。

海云台区、东莱区等受青睐的地区，以新建公寓为中心出现了买入动向；另一方面，江西区等供应压力较大的地区仍在持续进行价格调整。

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韩国不动产院2026年9月月度统计显示，釜山公寓销售价格较上月 下跌0.07%。这与全国公寓价格上涨0.35%、首尔上涨0.74%的走势不同。

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因此，很难断定釜山整体已进入全面上涨阶段。

不过，由于各地价格走势不一，展望第四季度时，除了观察涨跌，也应同时关注各地区的供需情况。

2026年9月，釜山公寓价格整体偏弱，但部分居住偏好较高的地区呈现上涨走势。

值得注意的是， 海云台区与江西区的月度变动率相差0.73个百分点。

海云台区的佑洞、中洞、栽松洞等受欢迎的居住区中，新建公寓和地段优越的小区为市场提供了支撑。

东莱区也凭借学区、生活配套以及稳定的自住需求，呈现出相对平稳的走势。

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相反，江西区的主要影响因素是包括明旨国际新城和Eco Delta City在内的新住宅供应，以及新旧小区之间的竞争。

以实际成交价为基础的民间统计显示，釜山公寓价格最近3个月有时被统计为上涨约2%。不过，成交房屋的构成和计算方法可能不同，因此难以与韩国不动产院的价格指数直接比较。

可以认为，釜山正处于地区和小区的竞争力比全市整体走势更能影响价格的阶段。

未售公寓是观察釜山房地产市场时需要持续关注的风险因素。

据引用国土交通部统计数据的汇总显示，2026年7月釜山未售住宅为 8,379套，较上月增加308套。

尤其需要关注竣工后未售房屋。这指住宅完工后仍未售出的情况，可能比一般未售房屋更令建筑企业和当地住宅市场承压。

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2026年1月，釜山竣工后未售房屋为3,249套，较上月的2,593套增加25.3%。这一数字表明，年初未售问题不仅涉及房屋数量，还体现为竣工后仍未售出的住宅增加。

不过，不应将1月竣工后未售房屋的数据视为第四季度的当前情况。

2026年8月，全国未售住宅为6万9,134套，其中竣工后未售房屋达到2万8,080套。

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在釜山，江西区的供应压力尤其突出。江西区于2026年9月被列为未售房屋管理地区，当时的适用期限为9月10日至10月9日。

未售房屋长期滞留，可能导致折价销售、融资成本增加或新项目延迟。

因此，不应只关注未售房屋总套数，还应 同时检查竣工后未售房屋是否减少，以及新开盘项目的实际签约率。

2026年第四季度的釜山公寓市场，需要根据各地区的具体情况采取不同的投资判断。

海云台、水营、东莱等原本居住偏好较高的地区，即便有新增供应，也相对有望保持区位竞争力。

江西区因Eco Delta City开发而具有长期发展潜力，但短期内也需考虑入住量和未售房屋压力。

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也不能仅凭预期来判断再开发和重建项目。应分别考察整治项目预期带来的未来价值、实际项目周期、追加分摊金和普通住宅销售价格。

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今后在釜山， 新旧住宅、地铁站周边与非周边、供应不足地区与供应集中的地区之间的价格差距也可能更加明显。

2026年剩余的第四季度，釜山房地产市场 基本情景可视为整体维持在持平区间，只有部分核心地区选择性复苏。

如果成交量增加、未售房屋减少、租赁价格上涨的走势同时出现，将有助于支撑上涨可能性。反之，如果竣工后未售房屋增加或折价销售扩大，郊区的价格调整可能会持续更久。

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判断市场走势时，可以关注以下三项指标。

1. 未售房屋及竣工后未售房屋：确认新住宅供应是否被实际需求吸收。

2. 公寓成交量及价格指数：观察复苏走势是否扩散至整个市场，而不只是少数高价成交。

3. 租赁价格及入住量：可作为判断自住需求和销售价格中长期走势的参考。

釜山全境似乎不容易像过去那样转变为全面同步上涨的行情。

不过，在未售房屋得到消化、交易恢复活跃的地区，价格反弹的可能性可能增加。

因此，2026年第四季度釜山房地产投资的关键，与其说是判断整个市场的底部，不如说是选择供应压力相对较小且有实际需求支撑的小区。

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