가야5구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
- 부산진구 가야동 122-18번지 일원, 구역도, 위치, 사업성
부산시는 2025년 10월 1일 가야5구역 재개발 정비계획을 최종 확정하고, 해당 지역의 정비구역으로 지정했다고 발표했다. 이 사업은 부산진구 가야동 122-18번지 일대의 20,148㎡ 면적을 포함하는 제3종 일반주거지역에서 진행될 예정이다.
올해 1월에 열린 주민설명회와 공람·공고 후 9개월 만에 이루어진 이번 구역 지정 고시는 지역 주민들에게 중요한 변화의 시작을 알리는 계기가 된다. 재개발을 통해 보다 나은 주거 환경이 조성될 것으로 기대된다.
정비계획에 따르면, 해당 단지는 지하 2층에서 지상 27층까지 총 4개 동으로 이루어져 있으며, 478세대 규모로 조성될 예정이다. 기존의 279세대에서 199세대가 추가되는 형태로, 건폐율은 25% 이하, 용적률은 297% 이하, 최대 높이는 81m로 설정되었다.
부지 내에는 공동주택용지 15,319㎡, 복합문화시설 793㎡, 소공원 360㎡, 도로 3,676㎡가 포함된다. 이 프로젝트는 정비구역 지정 후 4년 이내에 사업 시행을 목표로 하고 있으며, 현재 시공사는 아직 정해지지 않은 상태이다.
조합은 예상 비례율을 120%로 제시하였다. 관리처분인가 절차에서 변화가 있을 수 있지만, 85㎡ 이하의 주택 비율이 40% 이상, 임대주택은 10% 이상 또는 연면적의 7% 이상 공급될 것으로 보인다. 이를 통해 실수요자 중심의 주택 구성이 이루어질 것으로 기대된다.
입지 조건은 교통 측면에서 유리한 점이 많다. 도시철도 2호선의 동의대역과 가야역을 동시에 이용할 수 있는 더블역세권으로, 가야대로와 가까워 서면 및 사상 지역으로의 접근성이 뛰어나다. 하지만 인근에 초등학교가 없어 자녀가 있는 가구에게는 다소 불편함이 예상되며, 학교와 일부 생활 편의시설의 부족은 아쉬운 요소로 지적되고 있다.
이와 더불어, 내부 교통망은 중로와 소로의 신설 및 정비를 통해 개선될 계획이며, 단지 내에는 어린이 교육과 체험, 휴식을 위한 복합문화시설과 소공원이 조성될 예정이다. 이러한 시설들은 생활 SOC의 확충 효과를 가져올 것으로 기대된다.
이처럼 입지와 시설의 변화가 지역 주민들에게 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
주변 부동산 시세를 살펴보면, 가야롯데캐슬골드아너는 전용 면적 84㎡ 기준으로 7억8천만 원에서 8억4천만 원 사이에 거래되고 있다. 또한, 개금동 이진젠시티는 전용 74~85㎡가 5억5천만 원에서 6억4천만 원대에 이루어지고 있는 상황이다. 이러한 가격대는 앞으로 가야5구역의 신축 아파트 분양가와 프리미엄 형성에 중요한 기준이 될 것으로 예상된다.
가야5구역 재개발은 중규모(478세대) 사업으로, 더블역세권의 입지, 신설 및 확폭되는 도로망, 그리고 생활 SOC의 확충 등 여러 장점을 보유하고 있다. 그러나 초등학교와 편의시설의 부족이라는 단점이 존재한다. 앞으로 사업시행인가, 관리처분인가, 시공사 선정 등의 중요한 절차를 거치면서 분양성과 사업성이 더욱 명확해질 것으로 예상된다.
부산광역시 고시 제2025-392호
가야5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
1. 부산광역시 부산진구 가야동 122-18번지 일원의 가야5 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음“http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☏051-888-4232) 및 부산진구 건축과(☏051-605-8584)에 비치하여 일반인(이해관계인)에게 보입니다.
2025년 10월 1일
부 산 광 역 시 장
I. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위 치 | 면 적(㎡) | 비 고 |
| 신규 | 재개발사업 | 가야5 재개발사업 정비구역 | 부산광역시 부산진구가야동 122-18번지 일원 | 20,148 |
2. 재개발사업 정비계획
○ 토지이용에 관한 계획
| 구 분 | 명 칭 | 면 적(㎡) | 비 율(%) | 비 고 | |
| 도시관리계획용도지역 | 계 | 20,148 | 100.0 | ||
| 제3종일반주거지역 | 20,148 | 100.0 | |||
| 택지 및정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 20,148 | 100.0 | ||
| 택 지 | 15,319 | 76.0 | |||
| 공동주택용지 | 15,319 | 76.0 | |||
| 정비기반시설(도시계획시설) | 4,829 | 24.0 | |||
| 도 로 | 3,676 | 18.3 | ◦도시계획시설 4개소 | ||
| 복합문화시설 | 793 | 3.9 | |||
| 소공원 | 360 | 1.8 | |||
○ 용도지역 변경에 관한 계획(변경없음)
| 구 분 | 면 적(㎡) | 구성비(%) | 비 고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 합 계 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | ||
| 주거지역 | 제3종일반주거지역 | 20,148 | - | 20,148 | 100.0 | |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
| 분담금추산액 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 303,810,234천원 | 258,570,726천원 | 37,700,000천원 | 120% | |
| 산출근거 | ⦁종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계⦁추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액)/종전자산합계 추산액⦁토지등소유자별 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 | |||
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
| 구분 | 지구구분 | 가구 또는획지구분 | 위 치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) | 비고 | ||||||||||||||||||
| 명칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||||||||||||||||||
| 신설 | 가야5재개발사업정비구역 | 20,148 | A-1 | 15,319 | 부산진구 가야동122-16번지 일원 | 공동주택 및부대복리시설 | 25%이하 | 297%이하 | 81m이하 | |||||||||||||||||
| A-2 | 793 | 부산진구 개금동133-29번지 일원 | 복합문화시설 | 50%이하 | 270%이하 | 30m이하 | ||||||||||||||||||||
| 주택의 규모 및 건설비율 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 임대주택 건설에관한 사항 | ⦁건설하는 주택 전체 세대수 10% 또는 건설하는 주택 전체 연면적 7% 이상을 임대주택으로 건설⦁전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5% 이상 → 주거전용면적 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설 | |||||||||||||||||||||||||
| 용적률완화기준 적용 | ⦁「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」상기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용⦁기준용적률 산정 : 270%(개발유도구역) | |||||||||||||||||||||||||
| 구 분 | 평가기준 점수 | ⇨ | 평가기준 배점 | 토지이용 | 기준용적률 | |||||||||||||||||||||
| 가야5구역 | 84점 | 80점 이상 | 개발유도 | 270% | ||||||||||||||||||||||
| ⦁용적률 완화 적용▸공공시설부지 제공시 인센티브 산정 : 65.38%- 1.5 × (2,226 ÷ 15,319) × 300% = 65.38%▸공공이용시설부지 제공시 인센티브 산정 : 6.62%- 0.5 × (676 ÷ 15,319) × 300% = 6.62%▸공익요소 인센티브 : 주거지 관련 정비사업 인센티브 최대 범위 20% 적용▸지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%▸지속가능공동주택 : 5%⇨ 완화용적률 : 20% + 5% + 5%= 30%⦁허용용적률 : 270% + 30% = 300%⦁계획용적률 : 297% 이하 | ||||||||||||||||||||||||||
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-392호
제목
가야5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시
일자
2025-10-01
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 가야5구역 재개발사업의 위치와 면적은 어떻게 되나요?
가야5구역 재개발은 부산진구 가야동 122-18번지 일대 20,148㎡에 시행됩니다.
이 재개발사업은 부산광역시 부산진구 가야동 122-18번지 일대에서 진행되며, 전체 면적은 20,148㎡입니다. 이 구역은 제3종 일반주거지역으로서, 부산시가 2025년 10월 1일 정비계획을 확정하고 정비구역으로 지정했습니다. 사업 구역 지정은 지역 주민 설명회와 공람·공고 절차를 거쳐 이루어졌으며, 이 고시는 새로운 주거환경 조성의 시작점 역할을 합니다.
Q. 가야5구역 재개발사업의 주요 건축 계획은 어떻게 되나요?
지하 2층에서 지상 27층 4개 동, 총 478세대 규모로 조성됩니다.
재개발사업은 총 4개 동으로 조성되며, 지하 2층에서 지상 27층까지 구성됩니다. 총 세대 수는 478세대로, 기존 279세대에서 199세대가 늘어나는 계획입니다. 건폐율은 25% 이하, 용적률은 297% 이하로 규정되었고, 최대 높이는 81m입니다. 부지 내에는 공동주택용지, 복합문화시설, 소공원, 그리고 도로가 포함되어 있어 쾌적한 주거 환경 조성을 목표로 합니다.
Q. 가야5구역 재개발사업의 주택 공급 구성과 임대주택 비율은 어떻게 되나요?
85㎡ 이하 주택 비율 40% 이상, 임대주택은 10% 이상 또는 연면적 7% 이상 공급됩니다.
조합에서 제시한 예상 비례율은 120%이며, 관리처분인가 과정에서 일부 변경 가능성이 있습니다. 85㎡ 이하의 주택 비율은 40% 이상으로 실수요자 중심의 주택 구성 계획이 이루어지고 있습니다. 또한 임대주택은 10% 이상이거나 사업 전체 연면적의 7% 이상이 공급될 예정으로 주민들의 주거 안정성 확보에 기여할 것으로 보입니다.
Q. 가야5구역의 교통과 입지 여건은 어떤가요?
도시철도 2호선 동의대역·가야역 더블역세권으로 교통이 우수합니다.
가야5구역은 도시철도 2호선 동의대역과 가야역 두 역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권 입지입니다. 가야대로와 가까워 부산 서면 및 사상 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 하지만 인근에 초등학교가 없어 자녀가 있는 가구에는 불편함이 예상되며 일부 생활 편의시설 부족도 단점으로 지적되고 있습니다. 내부 교통망도 중로 및 소로 신설, 정비로 개선될 예정입니다.
Q. 가야5구역 재개발사업에 포함되는 생활 SOC 시설은 무엇인가요?
복합문화시설과 소공원, 어린이 교육·체험·휴식 공간 등이 조성됩니다.
부지 내 복합문화시설 793㎡와 소공원 360㎡가 계획되어 있어 주민들의 여가 및 교육 공간으로 활용될 것입니다. 특히 어린이들의 교육과 체험, 휴식을 위한 공간 조성이 포함되어 지역주민의 삶의 질 향상에 기여할 생활 SOC 확충이 기대됩니다. 또한, 단지 내 도로 신설과 정비로 보행과 차량 이동이 편리해질 전망입니다.
Q. 가야5구역 재개발 주변 부동산 시세는 어떻게 형성되어 있나요?
가야롯데캐슬골드아너 7.8~8.4억 원, 이진젠시티 5.5~6.4억 원 수준입니다.
가야5구역 인근 아파트 시세를 보면 가야롯데캐슬골드아너 전용 84㎡는 약 7억8천만 원에서 8억4천만 원 사이에 거래되고 있습니다. 개금동의 이진젠시티 전용 74~85㎡는 5억5천만 원에서 6억4천만 원대에 형성되어 있습니다. 이러한 인근 가격대는 앞으로 가야5구역 신축 분양가 및 프리미엄 가격 형성에 중요한 기준이 될 것입니다.
Q. 가야5구역 재개발사업의 사업 추진 일정과 절차는 어떻게 되나요?
정비구역 지정 후 4년 이내 사업 시행 목표, 시공사 미정 상태입니다.
부산시는 2025년 10월 1일 가야5구역 정비계획을 확정하고 구역 지정을 고시했습니다. 이 사업은 정비구역 지정 후 4년 이내에 사업 시행을 목표로 삼고 있으나, 현재 시공사는 아직 선정되지 않았습니다. 향후 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거치면서 시공사 선정과 세부 사업 계획이 구체화될 것으로 예상됩니다.
